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住房租赁市场:政策与未来——房地产周期系列研究之二十六
2017-09-29 10:15:30 来源:泽平宏观

4.4对房地产投资影响

4.4.1房地产投资总量:增加2.7万亿,占比3.4%

采用租赁房满足34.6亿平住房需求,按照85%的出租率,需要新开工40.7亿平租赁住房。主要由商品住房改造、新建租赁住房和商改住工改住三个渠道供应,其产生的投资额分别为:

A.商品房来源部分投资:40.7亿平*40%*(1104元/平/年*3年)*1.224=6.6万亿

其中:2016年单位建安成本=(房地产总投资-土地购置费)/施工面积=1104元/平/年;从开工到竣工的周期为3年;1.224为土地购置费调整系数,2016年土地购置费/(房地产总投资-土地购置费)=0.224。

B.新建租赁住房部分:40.7亿平*30%*(1104元/平/年*1.5*3年)*1.112=6.75万亿

其中:由于租赁住房需要装修交付,更多的生活配套以及定期维护检修等,因此建安成本更高,按照普通商品住房1.5倍计算;租赁住房用地楼面价更低(上海两幅租赁住宅用地楼面价为周围商品住宅楼面价16%;北京采取限地价、竞配建方式,楼面价也较普通商品住房更低),土地购置费调整系数取0.112。

C.商改住、工改住部分:40.7亿平*30%*2500元/平*1.112=3.39万亿

其中:按照一套40平租赁住房改造装修费用10万计算,每平米改造成本2500元,土地购置费调整系数取0.112。

由于三个渠道供应计入房地产投资统计口径,40.7亿平租赁住房拉动总投资=6.6万亿+6.75万亿+3.39万亿=16.74万亿。

若采用商品住房满足这部分需求,需要34.6亿平,对应的房地产投资=34.6亿平*(1104元/平/年*3年)*1.224=14.02万亿。

因此发展租赁住房将增加房地产投资总额

=40.7亿平租赁住房拉动房地产投资-对应34.6亿平商品房拉动房地产投资=16.74万亿-14.02万亿=2.72万亿

增量住房有效需求194.6亿平拉动房地产投资78.9万亿(194.6亿平*1104元/平/年*3年*1.224),2.72万亿占比3.4%。

4.4.2对房地产投资未来五年影响测算

假设2017年仅对上海产生较大影响,2018年在12个试点城市和京沪开展,2019年开始在剩余的人口流入城市推广,2019-2030的12年间租赁需求平均释放。

2016年一二线城市房地产投资占全国54.5%,上海房地产占全国3.6%,京沪+12试点城市销售面积占全国27.9%;因此假设主要推广城市为一二线城市,则2017年影响仅为14年年均影响的6.6%,2018年影响为14年年均影响的51.2%,接下来的年份影响是均质的。

则2017年增加投资128亿,2018年增加990亿,2019-2030年年均增加2165亿。

假设发展租赁市场前,2017-2021年投资同比增速分别为7%、2%、2%、2%、2%,则发展租赁市场后同比增速为7.1%、2.8%、3%、2%、2%。2017年因14城推行提升0.1个点,2018-2019分别提升0.8个点、1个点。

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