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全球历次房地产大泡沫:催生、疯狂、崩溃及启示(下)
2017-09-12 11:49:12 来源: 泽平宏观

目录:

1  美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫

1.1  背景:经济繁荣、享乐主义、消费信贷

1.2  狂热:政府支持、银行助推、投机盛行

1.3  崩溃及影响:飓风、房价暴跌、股市崩盘、1929年大萧条、蔓延成世界经济危机

2  日本1986-1991年房地产泡沫

2.1  形成:经济繁荣、广场协议、日元升值、低利率

2.2  狂热:银行推波助澜、国际热钱流入、投机盛行

2.3  崩溃:房地产泡沫轰然倒塌,日本金融战败

2.4  影响:失去的二十年

3  中国1992-1993年海南房地产泡沫

3.1  形成:特区实验,南巡讲话,住房改革

3.2  狂热:财富神话,击鼓传花

3.3  崩溃及影响:宏观调控,银根收紧,烂尾楼,不良贷款

4  东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴

4.1  1997年亚洲金融风暴始末

4.2  亚洲金融危机的背景条件:金融自由化、国际资本流入和固定汇率制

4.3  金融风暴前后东南亚地产泡沫的催生与崩盘

4.3.1  泰国

4.3.2  马来西亚

4.3.3  香港

5  美国2001-2007年房地产泡沫与2008年次贷危机

5.1  形成:网络泡沫破灭,“居者有其屋”计划,低利率,影子银行

5.2  疯狂:政府刺激,银行助推,短融长投

5.3  崩溃及影响:利率上调、次贷违约、国际金融危机、沃尔克规则

6  历次房地产泡沫的启示

正文:

4   东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴

1997年之前,东南亚经济体保持了持续高增长,创造了“亚洲奇迹”。但是,在全球低利率、金融自由化、国际资本流入、金融监管缺位等刺激下,大量信贷流入房地产,催生泡沫。随后在美联储加息、国际资本流出、固定汇率制崩盘等影响下,亚洲金融风暴爆发,房市泡沫破裂。从此之后,除韩国等少数地区转型成功,大多数东南亚国家仍停滞在中等收入阶段。

4.1   1997年亚洲金融风暴始末

二战后,日本、韩国、中国台湾、印度尼西亚、马来西亚、泰国等东南亚国家和地区先后实现了持续的高速增长,一度被称为“亚洲奇迹”。但1997年东南亚金融危机打断了这一进程,这些地区经济普遍出现断崖式下滑,汇率大幅贬值。进入新世纪以来,除了日本,只有韩国等少数地区转型成功,大多数国家仍停滞在中等收入阶段。

上世纪80年代末~90年代初,受波斯湾战争、第三次石油危机、日本经济泡沫破裂、苏联解体等影响,美国经济表现低迷,美元指数走弱。与此同时,泰国、马来西亚、印度尼西亚、新加坡等国经济在此期间则实现了10%左右的高速增长,吸引了大量国际资本流入南亚地区,外债规模大幅上升。这些地区债务期限严重错配,大量中短期外债进入房地产投资领域。泰国等国房地产投机盛行,资产泡沫不断膨胀。在汇率政策方面,泰国等国在扩大金融自由化、取消资本管制的同时,仍然维持固定汇率制,给国际投机资本提供了条件。

进入上世纪90年代中期,美国经济开始强劲复苏,格林斯潘领导下的美联储提高联邦基金利率以应对可能的通胀风险,美元步入第二轮强势周期。采取固定汇率制的南亚国家货币被迫升值,出口竞争力削弱。与此同时,人民币大幅贬值,中国在吸引外资和增加出口方面表现出强大竞争力。1996年前后南亚国家出口显著下滑,经常账户加速恶化。1997年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象,资本大量流出,固定汇率制被迫放弃,货币大幅贬值。随后股市受到重创,房地产泡沫破裂,银行呆坏账剧增,金融机构和企业大规模破产。1998年8月俄罗斯中央银行宣布年推迟偿还外债及暂停国债券交易,俄罗斯债务危机爆发,随后金融危机逐步升级成经济、政治危机。危机之后,大多数东南亚经济体没有恢复到危机前的增长水平。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

任泽平

方正证券首席经济学家。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任、国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。