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将棚改进行到底——兼论棚改的三大影响
2017-06-05 10:46:46 来源:泽平宏观

导读

2016年底,在市场对2017年房地产投资一片悲观之时,我们旗帜鲜明提出“2017 年房地产投资不悲观、三四线足以支撑全国销售投资” (详见深度报告《为什么我们对 2017 年房地产投资不悲观》)。促使我们做出判断的核心原因,是对棚改货币化持续推进的力度和一二线城市向周边的外溢效应。2017年以来,三四线房地产销售超预期、房地产投资超预期,均验证我们判断。在地产销售投资的强劲增速中,地产上下游持续受益,家电、消费领域牛股辈出。

行至年中,市场对房地产投资开始出现分歧,当前我们依然相对市场偏乐观,虽然由于调控下半年会边际走弱。核心仍基于去库存充分后的市场自身补库需求,政府持续大力推动的棚户区改造,以及棚改货币化产生的巨大销售、投资增量。在城镇化快速推进的历史大潮中,棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌,也创造住房需求、拉动房地产投资,是未来 5 年支撑房地产行业发展的核心变量之一。

本报告旨在全面系统教科书式地研究棚改现状、未来空间、对地产销售投资拉动效应、投放货币等,并结合案例和测算分析。

摘要

1.棚改历程、现状和未来空间。

棚户区分为五大类,分别是城市棚户区、国有工矿、林区、垦区、中央下放地方煤矿棚户区。截止2012年末,全国城市和建制镇中,各类棚户区和危房及无管道自来水、无厨房或厕所的不成套住房有4200万户。棚改任务艰巨,在“去库存”的大背景下,2015年起,棚改货币化安置大力推广,2015-2017年棚改任务1800万套,货币化比例从2014年的9%快速提高到2016年48.5%,保守估计2017年50%,2018-2020年达到60%。2017年5月24日的国务院常务会议,提出2018-2020年三年1500万套的棚改计划。在中央政策的持续激励之下,全国各省市棚改完成进度推进顺利,实现了对房地产行业稳消费、拉投资、去库存的目的。

2.棚改具有一石三鸟的经济意义。

1)拉动近20%商品住房销售:2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平,占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020年7.7亿平,占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。

2)创造13万亿投资:棚改通过三个渠道稳投资,一是直接增加房地产投资,包括安置房投资和通过去库存带动的商品房投资;二是棚改配套的基建投资;三是拉动房地产40多个关联产业的投资。我们测算,2017年-2020年,棚改将拉动投资12.9万亿。其中房地产投资4.7万亿(安置房投资2.0万亿、商品房投资2.7万亿)、棚改配套基建投资1.6万亿,房地产上下游产业投资6.6万亿。

3)投放2万亿基础货币:央行运用PSL向政策性银行投放基础货币,实际上相当于定向给房地产市场提供流动性。截止2016年末PSL余额为20526亿。

3.投资建议:棚改货币化持续推动三四线去库存,利好布局三四线的龙头;棚改拉动投资13万亿,利好棚改优势显著的公司。

风险提示:棚改政策不及预期、楼市超预期降温、货币政策超预期收紧

目录

1  棚户区:历史、现状、未来

2  棚改怎么改:难点与模式

2.1  棚改难点

2.2  望坛模式

3  棚改的钱从哪里来:从财政拨款到PSL

3.1  抵押补充贷款PSL

3.2  开发性金融机构是主力

3.3  农业发展银行支持涉农棚改

3.4  政府持续的财政投入

3.5  鼓励社会资本参与

4  棚改货币化:架起商品房去库存和基础货币投放的桥梁

4.1  2015年以来,去库存任务艰巨

4.2  棚改货币化的三个大变化

4.2.1  规则之变

4.2.2  规模之巨

4.2.3  机构之变

4.3 4.3  棚改货币化的运作

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

任泽平

方正证券首席经济学家。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任、国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。