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房地产调控二十年:回顾、反思与抉择
2017-03-08 10:18:39 来源:泽平宏观


导读

1998年房改释放了房地产市场的洪荒之力。过去20年,一方面,房地产业迅猛发展成为支柱产业,对国民经济产生了巨大的带动作用。另一方面,房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复,先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具,但为何房价越调越涨?北上深一线城市房价排在全球前列。在“房子是用来住的、不是用来炒的”新定位下,本文回顾历次房地产调控的背景、措施、效果,并反思经验教训。

摘要

过去20年六个调控阶段和两个调控目标。房地产调控的目标只有两个:避免过热和防止过冷。1998-2001年,应对亚洲金融风暴,房改启动住房消费需求,推动住房分配从实物转向货币化、住房信贷、土地招拍挂等改革;2002-2007年,房地产从出现过热苗头,到上涨压力巨大,政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施;2008-2009年,国际金融危机爆发,为保经济增长、避免房地产市场下滑,政策开始转向刺激住房消费,推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策;2010-2013年,房地产市场强势复苏,平衡“保增长”和“遏制房价上涨”,在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上,全面祭出限购措施;2014-2016年9月,中国经济进入新常态,在稳增长和去库存目标下,出台四轮刺激政策,主要是放松限购限贷,加强信贷支持和税收减免,热点城市房价暴涨;2016年9月至今,政策转向“防风险”,政策长短结合,短期依靠限购限贷,长期寻求建立长效机制。

调控的政策工具及效果。1)货币政策直接影响购买力。房地产短期看金融,首付比例和贷款优惠利率直接决定房地产购买意愿和购买力。货币超发或收紧,冲击资产配置需求。2)财税政策直接影响市场供应。税收政策直接影响房地产交易量,营业税、个人所得税、契税的优惠减免,对增加房地产供应有直接影响。土地增值税的征收和计算,也直接影响开发商的推盘节奏。3)土地政策对不同城市效果不同。在三四线城市土地大量供给的同时,部分一二线城市甚至面临无地可卖的境地。4)“限购”等行政措施短期影响直接。短期限购政策对房地产成交量影响显著,但是也导致 “假离婚”等社会问题。且限购一取消,房价将迅速上涨,并未解决根本问题。

历次房地产调控的反思:重抑制需求,轻增加供给;经常使用行政手段,市场机制不完善;货币超发使得房地产越来越货币金融化,而脱离居住属性和居民收入基本面;土地收入是地方财政的保障,同时也成为了高房价的推手。

促进房地产持续健康发展:从短期调控到长效机制,从限制需求转向供给侧改革。1)增速换挡期,住宅投资告别高增长时代,房地产政策应适应新发展阶段特征,避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率,更注重区域差异。2)通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计,建立遏制投资投机性需求的长效机制。3)需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。4)建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制。5)逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。6)逐步推动土地财政向房产税的转型。

目录

1       1998-2002年:房改启动市场

1.1    房改背景:国外亚洲金融危机,国内市场经济改革

1.2    配套政策:健全市场制度,完善相关措施

1.3    房改效果:启动住房市场,运行较为平稳

2 202       2002-2004年:抑制房地产市场过热

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