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为什么我们对2017年房地产投资不悲观:兼论房地产投资增速的三种预测方法
2017-01-12 10:05:55 来源:任泽平

导读

当前,对2017年房地产销售回落已达成共识,但对房地产投资增速分歧较大。我们认为2017年房地产投资增速不悲观。增速具体多少?什么样的方法可以合理预测?有哪些因素提供支撑?在年度策略报告基础上,本文提出三种房地产投资解构和预测方法,预测2017年投资增速并讨论其支撑因素。

摘要

预测房地产投资开发投资增速。

为了从方法论上解决房地产投资的预测问题,我们提出三种方法对房地产投资进行解构和预测。1)基本结构法:土地购置费+房屋施工面积*单位建安成本;2)细项结构法:土地购置费+建筑工程支出+安装工程支出+设备工器具购置支出+其他;3)地区结构法:一线城市+二线城市+环一线的三线城市+其他三线城市。三种方法预测2017年房地产开发投资增速分别2.6%、2.9%和3%;2016年为5.9%。基于此,我们认为,2017年房地产投资增速范围为1-3%,且接近3%的概率更大。

屯粮而兵马未动,开发商资金足以支撑投资。

有观点认为,地王频出推高房企拿地成本,当前房企外部融资收紧,未来房企资金面紧张,会对房地产投资产生限制。我们用三个指标对房企资金压力进行纵向比较,结果均表明,得益于销售回款,房企资金面在2016年得到改善。对于很多房企来说,2016年,由于资金普遍充裕,土地市场上并未有很好战绩,销售款也未转化为土地款,屯粮而兵马未动。2017年,外部融资收紧对一部分房企形成压力,对资金雄厚的开发商,则是弯道超车的好机会。基于此,我们认为房企资金足以支撑未来1年的开发投资需求。

政策催化下,土地购置费超预期。

房地产地区分化的一致性预期下,房企卡位重点城市产生对一二线和强三线土地购置的强烈需求,这一趋势将继续延续。我们认为,二线和强三线土地供应将更有弹性,主要得益于两个政策红利。一是长效机制破冰,“人地挂钩”推行,人口流入的热点城市地方政府改变“量出为入”供地思维,增加建设用地供应。二是“盘活城市闲置和低效用地”,供地市场化改革将增加存量土地流动性。此外,2017年,是房地产行业集中度提高之年,房企深度洗牌和两极分化,将增加项目并购和土地交易,这也将成为土地购置费重要支撑。

风险提示:房地产市场超预期回落;房企融资政策超预期收紧

目录

1  预测房地产投资开发投资增速

1.1  方法一:基本结构法

1.2  方法二:细项结构法

1.3  方法三:地区结构法

2  屯粮而兵马未动,开发商资金足以支撑投资  

2.1  热销带动全国房企到位资金增长

2.2  热销改善房企资金缺口情况

2.3  热销增加回款对经营资金覆盖度

3  政策催化下,土地购置费超预期

3.1  热点城市土地供应减少的现状

3.2  2017年是行业集中度迅速提高的过程,并购重组增加

正文

1、预测房地产投资开发投资增速

房地产开发投资完成额,统计主体为注册类型为房地产开发的法人单位,统计范围包括开发以住宅为主的各类型建筑物、配套设施、对应土地开发工程和土地购置所进行的投资。因此我们可以理解为房企进行各类型二级开发所进行的投资,不包括一级土地开发投资,也不包括非房企进行的开发投资。

当前,市场对明年房地产销售回落具有一致性预期,但对于开发投资产生较大分歧。我们认为,房地产开发投资增速并不悲观,2016年同比为5.9%,2017年为1-3%,且接近3%的概率更大。为此,我们在此前年度策略的研究基础上,完善并提出三种房地产开发投资的解构和预测方法,通过测算得到相近的结果。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。