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人口迁移的国际规律与中国展望:从齐增到分化
2016-10-24 13:20:53 来源:泽平宏观

  导读:我们在2015年预测“一线房价翻一倍,三四线涨不动”。2015-2016年,全国房地产市场分化明显,一线城市和部分二线城市房价上涨明显,三四五六线城市平稳甚至下跌。除货币超发、土地供给限制等因素外,我们预测的一个重要逻辑是基于城市化进程中人口迁移的规律趋势,可分两个阶段:第一个阶段是人从农村到城市,房价普涨,只是涨幅大小跟人口聚集多少有关;第二个阶段是人从农村和三四线城市向一二线大都市圈迁移聚集,一二线大都市圈人口继续增加,三四线城市会出现人口增长放缓甚至停滞,第二个阶段房价分化日趋明显。这是国际城市化进程中人口迁移的基本规律。继《控不住的人口:从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》后,本文继续详述相关的逻辑和证据。这对理解未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。

  摘要:

  1、美国日本人口迁移呈两大阶段:第一阶段,人口从农村向城市迁移,一二线和三四线城市都有人口迁入,这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段,人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,三四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,集聚效应更加明显,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。值得注意的是,在第一阶段到第二阶段过程中,会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象,但不改变大的趋势。这也就是意味着,控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的,而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。

  2、中国正处于人口迁移的第二个阶段,在未来中国的人口迁移格局中,一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。在东部地区,北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入;其他城市,特别是外来人口众多的中小城市,人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区,重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

  3、中国城市化仍处于快速发展期,城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大,农村人口将继续大量进入城市;大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富,吸引农村居民及中小城市居民;随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进,在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流,首要选择中西部地区的区域中心城市。

  4、由于大量人口迁入,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此,一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样,三四线城市房价收入比低,但在人口增长停滞甚至迁出的情况下,面临较长期去库存压力。

  5、除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外,一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关,目前供给不足,房地产越来越货币金融化。在土地财政制度下,地方政府垄断土地市场和用途管制,土地出让收入最大化符合地方政府利益。土地财政为城镇化融资作出了巨大贡献,但也推高房价,如不改革,将使城镇化和高房价走向畸形,拉大收入差距,绑架政策。

  6、大城市不是控制人口的问题,而是应改善城市规划和公共交通。可借鉴OECD的城市功能区视角,超越行政边界解决存在难题。优化人口年龄结构,放弃人口总量调控目标,保持相对开放的人口迁徙政策,吸引区外年轻人口、特别是高素质年轻人口。优化人口的空间分布,并促进职住平衡,严格控制中心城人口增长,推进新增人口向新城集聚,并积极在新城布局相应产业,包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。进一步发展城市轨道交通,大力提高城市轨道交通路网密度,推进轨道交通系统制式多元化发展,改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。

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