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房地产盛宴的受益者:房价构成分析
2016-10-19 10:02:45 来源:泽平宏观



导读:在房地产的盛宴里,谁切得了最大的蛋糕?本文分析了房价构成,以便更好地理解房地产市场的利益主体、激励机制以及各自的行为模式,并有助于判断房市的博弈结构和趋势。

摘要:

 1、地方政府是最大受益者:政府所得占房价的6成左右,占比高。从宏观层面看,2014年,土地出让金和房地产相关的税收占房地产销售额的85.8%;从中观城市看,2015年,土地出让金和税收的占比56.8%;从微观上市企业看,2015年,土地转让金和税收占房价的56%。

2、从宏观层面看,地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成。1999-2015年,国有土地出让金从514亿激增至3.25万亿,增长63.3倍,占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。2004-2014年,5个房地产特有税种税收合计从1207亿元飙升至1.38万亿,十年间增长11倍,占地方财政本级收入之比也从10.16%上升至18.21%。2004-2014年,6个房地产业相关的税种税收合计从1028亿元上升到7294亿元,增长7倍。2014年6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成。

3、从中观城市看,土地出让金和相关税收占房价比重为56.8%,主要是土地价格推动房价上涨,各地方建安成本差异不大。1)将房价分解为土地转让金、税收、建安成本、公司毛利,通过计算北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州11个城市2014、2015年的房价构成,发现土地和税收成本占比从2014年的51.6%上升到2015年的56.8%;2)建安成本各地差别不大,不是各地房价差距的主要原因;3)通过回归分析发现,土地价格显著影响房价。

4、从微观企业看,土地转让金和相关税收占房价比重约为56%,房企净利占营收比重低且在下降,土地成本持续攀升。拿地成本占房价4成以上,税收占比约13%,政府这两项收入之和占房价的6成左右。随着地价上升,上市房企的营业收入中成本占比上升,利润占比下滑,缴税略有下滑。

 5、结论:受益于土地财政,地方政府是房价上涨的最大受益者,占6-8成;由于地方政府对土地财政的依赖,天然追求土地出让收入最大化;客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献,但也要正视地价推高房价、拉大财富差距等负面作用;土地财政难以持续,出路在于建立房产税、消费税、个人所得税等地方主体税,这涉及深层次的经济乃至政治改革,不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础。

风险提示:货币收紧

目录:

  1 从宏观来看,土地出让金和税收占房价的8成

  1.1 1999-2015年土地出让金增长63.3倍,2015年占地方财政本级收入39.2%

  1.2 2004-2014年5种房地产特有税收增长11倍,占地方财政本级收入之比从10.2%上升至18.2%

  1.3 2004-2014年6种房地产相关税收增长7倍,2014年占地方财政本级收入之比9.61%

  1.4 地方政府获得房地产行业收入的80%

  2 从中观城市来看,土地出让金和税收占房价的6成左右

  2.1 房价分化严重,建安成本差别不大

  2.2 土地成本增速高于房价增速,推高房价

  2.3 房地产税费占房价比重平稳,约为2成

  2.4 政府所得占房价的比重大约为6成,企业毛收入占比3到4成

  3 从微观企业来看,土地出让金和税收约占房价的6成左右

  3.1 行业层面看,房价中拿地成本占4成,土地成本与税收约占6成

  3.2 企业层面来看,房企净利占营收比重低且在下降,土地成本持续攀升

正文:

  政府所得切掉房价奶酪的6-8成。从宏观上看,2014年,土地出让金和税收占房价的比重达8成以上,历史平均为61.7%;从中观上看,2015年土地出让金和税收占房价的6成左右;从微观上来,2015年政府所得也大约占房价的6成左右。政府所得在房价占比高是不争的事实。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

任泽平

方正证券首席经济学家。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任、国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。