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保房价还是保汇率:俄罗斯、日本和东南亚的启示
2016-10-11 10:32:57 来源:泽平宏观

  5)不同于三种模式,人民币汇率短期有压力,但不具备长期贬值的基础。俄罗斯是能源价格下跌带动卢布贬值;日元是在“广场协议”干预下升值;东南亚的货币则是在资本项目开放下资本外逃和国际投机资本做空压力下贬值的。不同于俄罗斯、日本和东南亚各国,目前中国尚未实现资本项目的完全开放,不会出现大规模资本外逃和恶意做空人民币的情况。人民币并不具备长期贬值的基础,虽然当前中国经济L型而美国弱复苏,但只要中国能够成功推进供给侧改革,经济有望实现中速增长,增长中枢和资本回报率高于美国。虽然两国的货币政策不在一个轨道上,中国货币政策回归中性稳健,但美联储也不具备高频加息的条件。因此,除非中国未来出现大的系统性风险,人民币大概率不会出现长期和快速贬值的极端情况。同时,当前中国外储规模巨大,足以应对短期汇率下跌和资本流出风险。即使如此,仍需留意短期由于美联储第二次加息预期、美元走强、国内房地产调控、经济再度下行等背景下的人民币贬值和资本流出压力。

  6)此轮房价上涨主要是货币现象,新一轮调控意味着小周期结束,这一轮房价上涨接近尾声,但中国房地产市场长周期仍有城市化、经济有望中速增长等基本面支撑,未来将呈“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。长周期视角下,中国房地产尚有基本面支撑:城镇化率56.1%,还有一定空间;城镇化进入第二阶段,人口从农村和三四线向一二线大都市圈迁移,未来房市将呈“总量放缓、区域分化”的新特征;如果转型成功,未来中国经济有望实现中速增长。未来房市区域分化将越来越明显,一二线人口迁入但土地供给慢,房市将日趋货币金融化,未来一二线房市三种前景:货币(货币供应增速、利率、信贷杠杆决定的综合货币金融环境)中性,房价横盘;货币超发,房价大涨;货币收紧,房价调整。十次危机九次地产,中国经济和住宅投资已经告别高增长时代,房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征,避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险,面对结构性和体制性问题中国经济的出路在供给侧改革破冰攻坚。当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素,如果调控得当,尚有转机。

  目录

  1、房价和汇率的理论关系

  1.1 购买力平价理论

  1.2 资产组合理论

  1.3 不可能三角理论

  2、“俄罗斯模式”:弃汇率、保房价

  2.1 “俄罗斯模式”的背景:油价上涨带来经济黄金期和汇率制度改革

  2.1.1 2002-2008年的俄罗斯经济发展黄金期

  2.1.2 俄罗斯汇率政策改革

  2.2 汇率暴跌的导火索: 乌克兰危机和原油价格下跌

  2.3 俄罗斯政府的反应:弃汇率

  3、“日本模式”:保汇率、弃房价

  3.1 “日本模式”的起点:广场协议

  3.2 日本政府对日元升值的错误应对

  3.2.1 日元升值对日本经济的负面影响微弱

  3.2.2 日本政府的财政和货币刺激

  3.3 弃房价:日本政府主动挤破地产泡沫

  4、“东南亚模式”:弃汇率、弃房价

  4.1 “东南亚模式”的背景:全球产业转移、金融自由化和固定汇率制

  4.2 隐患:在金融自由化背景下的固定汇率制风险

  4.2.1 固定汇率制度的两个风险

  4.2.2 巨额外债和资产价格泡沫

  4.3 泰铢保卫战的失败:弃汇率和房价暴跌

  5、来自三种模式的启示

  正文:

  1 房价和汇率的理论关系

  1.1 购买力平价理论

  购买力平价理论是一种研究和比较各国不同的货币之间购买力关系的理论。人们对外国货币的需求是由于用它可以购买外国的商品和劳务,外国人需要其本国货币也是因为用它可以购买其国内的商品和劳务。因此,本国货币与外国货币相交换,就等于本国与外国购买力的交换。所以,用本国货币表示的外国货币的价格也就是汇率,决定于两种货币的购买力比率。由于购买力实际上是一般物价水平的倒数,因此两国之间的货币汇率可由两国物价水平之比表示。这就是购买力平价说。

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