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低房租和高利率意味着什么?
2017-05-02 15:05:22作者:钱军辉 来源:秦朔朋友圈

上海房租在下降。从多个信源看,下降幅度还不小,尤其是中高端住宅。这让本来就低得可怜的房租收益率又随着分子的下降而继续走低。低到什么程度?1000万的房子一年租金能拿到15万就谢天谢地了。上海房子(也包括其他一线城市)和国债有两点相似,都是人们的储蓄工具,还具有一定的避险投资功能。1.5%的房租收益率和3.5%的10年期国债利率放在一起,以往也许没什么异议,现在看上去则大有问题。

一言以蔽之,对债券投资者来说,有好买卖;对房产投资者来说,要熬;对股票投资者来说,现金为王。

以往我们用房租能够高增长来解释房租低收益或者说房子高估值,但现在房租不涨反跌,似乎房子的高估值基础动摇了。当然,房租不涨反跌有可能是短期现象,可能未来还是会高增长。但如果我们看历史上上海房租的变化,会发现自1991年以来,只有2009年因为金融危机出现过一次房租下跌。因此今年的房租下降,如果不是一个长期趋势的拐点,也可能反映某种恐怖的短期基本面变化。

总体来说,房租跟着收入涨,或者说跟着实际收入和通胀水平而上涨。一方面,中国是高增长的发展中国家,上海又是人口流入地,因此房租的稳定增长已经成为人们心目中理所应当的事。另一方面,因为收入的牵制,房租的涨幅一直比较温和,不像房价那样会一年涨一倍,除非出现恶性通胀。而上世纪90年代中期央行改革、财政不再向央行透支、将中国人民银行办成真正的中央银行以来,还没有出现过恶性通胀。

因此房租下降,如果持续,意味着实际收入增长的停滞,同时,意味着低通胀甚至通缩。也许我们正处于一个长期趋势的拐点,高速增长变成低速增长;也许我们正处于一个周期性的下行阶段。无论是哪种情况,3.5%的国债利率都太高了。

也就是说,1.5%的房租收益率和3.5%的国债利率放在一起,错的也许不是前者(也就是众矢之的的房价),而是后者。上海房价有供给侧的支撑(2040年规划建筑用地零增长),即使有万般打压,很可能还是跌不了或者跌幅很有限。所以超低的房租收益率,上海房东也许会继续默默忍着熬着,降低对租金和房价上涨的预期。而3.5%的国债利率,对应着的是过高的国开行和普通企业融资成本,对杠杆已高、增速下滑的中国经济来说,是不可承受之重。利率必须下行,最终才会让1.5%的房租收益率显得合理。



有人会说,美国10年期利率也有2.4%左右,现在还处于加息周期,为了保汇率,中国的利率下行空间不大。首先,加息不等于长期利率上升。实际上,最近美联储加息后,10年期国债利率不升反降了。第二,中国是大国,利率政策主要看国内经济情况。第三,人民币已经对一篮子货币大幅贬值,没有进一步大幅贬值的基础(真心认同“无贬基”)。2017年一季度宏观数据表面上亮点颇多,但在我眼里真正的亮点只有外贸。时间站在人民币多头这边,贬值预期的改变可能只需要一根大阳线。

对股票投资者来说,这轮利率下行不一定意味着好日子。利率下行对应经济减速,不利于上市公司。而且这轮利率下行不是主动刺激,而很可能是形势比人强的被动下行。在下行过程中,因为其他政策考虑的掣肘(比如控制房价的需要),货币可能会保持紧张。换句话说,名义利率的下行可能总是会慢一拍,导致它所对应的实际利率保持在均衡实际利率之上。在这种环境下,现金为王。

最后,为什么现在买利率债(无信用风险的债券,如国债和国开债)是个好买卖?还因为金融减杠杆,导致机构出于流动性考虑被动抛售利率债。基于我多年的投资经历,跟基本面无关的被动抛售,总是送出好买卖。也许现在买利率债还属于左侧交易,但是时间站在多头这边。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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由中国著名媒体人、财经观察家秦朔牵头创立的一个新媒体与专业服务品牌,包括微信公众号、微博、视频节目、音频节目等等,内容聚集于经济、金融和商业领域,关注重点在于全球和中国财经商业热点、企业家精神、创新与发明创造、商业文明探索等

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