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限购升级能够抑制房价上涨吗?
2016-12-01 15:13:42作者:王军平 来源:秦朔朋友圈

11月29日,楼市传来新消息:继“9·30新政”之后,上海与天津两地的限购政策宣告升级。其中上海楼市新政中的有关限购条款,是在今年“沪九条”、“沪六条”基础上,对楼市调控的“再升级”。尽管“升级版限购政策”依然是熟悉的配方,熟悉的味道,但是在中国楼市2015年4月份以来持续一年半的“暴涨格局”之下,人们仍然不禁要问,限购升级能够抑制房价上涨吗?

毋庸置疑,在任何经济体,银行信贷资金都是推动房价上涨的决定性因素。所以任何经济体一旦出现“负利率”情形,其不动产市场必然形成“大牛市”格局,无论是欧美经济体还是亚非拉经济体,概莫能外。原因很简单,“负利率”下不动产价格的上涨幅度及其租金价格上涨幅度高于银行贷款利率水平,“利差”自然会驱使人们申请银行贷款购买不动产。除非某一经济体的银行信贷对利率水平缺乏价格弹性,比如墨西哥。

中国长期实行利率管制,而且是对存贷款利率的双重管制,而利率管制之目的当然是为了压低利率水平。另一方面,人民币政策目标是汇率水平而不是控制通胀。两相作用之下,2002年之后,“负利率”就成为中国经济的常态,这不但是中国多年来不动产市场持续“繁荣”的根本原因,也是中国经济“杠杆率”不断攀升的根本原因。既然实行利率管制,中国央行也就不可能通过调整利率的“价格手段”对不动产市场进行调控,而只能施以限购的“数量手段”——这只能依靠行政命令,限购也因此被诟病为“计划思维”。不过问题在于,价格能够决定数量,只要限购政策能够减少银行借贷资金用作房贷用途或在一定程度上提高“利率价格”,那么不动产市场的“繁荣”也能够得到抑制,只是调控效果当然不会像“价格手段”那样直接有效。在此意义上,限购被称为“计划思维”并不完全正确。令人无法理解的是,并没有多少人将中国的利率管制措施称为“计划手段”。

事实上,在历次楼市调控中,只要政策能够提高房贷门槛,都能够起到抑制作用。它们是:2007年的“9·27新政”(二套房限贷+提高利率)和2011年的“新国八条” (二套房限贷+提高利率)。2010年首次被称为“限购令”的政策之所以效果不佳,无非是因为始于2009年的“四万亿”导致了2000年以来最严重的“负利率”时期,流动性四处泛滥,病去如抽丝。

同理,一旦调控风向逆转,楼市必然出现上涨乃至暴涨:2008年的“国十三条”、2014年的“9·30新政”和2015年的“3·30新政”。本轮楼市暴涨完全归因于“去杠杆”演变为“去库存”背景下的“3·30新政”,这也使得中国居民的“杠杆率”在过去一年多的时间里急剧攀升。

上海市新近出台的“限购升级措施”既限制了房贷数量又提高了房贷利率,并且近乎于“史上最严”,我们有理由相信上海楼市的降温“指月可待”。相比之下,天津的限购措施虽有升级之名,却无升级之严,其对楼市抑制之效果,不会像上海那样明显。

不过上述分析只停留在技术层面。楼市繁荣的基本面仍然取决于利率水平,由于利率管制短期内不可能放开,“负利率”仍将在短期内存在,楼市很可能会重现2012-2013年期间的平稳情形。但是在全球通缩日益严重、“去杠杆”变成“加杠杆”的背景下,任何一项“黑天鹅事件”都有可能导致“负利率”的逆转。

楼市不易,且行且珍惜。


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