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楼市调控下 地产股暴动为哪般?
2017-09-20 10:46:14作者:齐俊杰 来源:中国经营网

本周一,中国迎来了新一任首富,这就是著名地产商恒大董事局主席许家印,他凭借391亿美元的身价登顶中国,而排在首富身后的永远都是二马。隔壁老王因为贱卖资产后身价不进反退,所以只能排名第四,但基本上与第三名的差距高达80亿美元,短期翻盘无望。

许家印的登顶,与恒大在资本市场的表现息息相关,今年以来恒大的股价竟然涨了480%,去年底还只有5.3港元一股,今年就已经28.8元一股了。根据正统的分析是因为业绩改善,比如8月底,中国恒大发布2017半年度财报。财务数据显示,中国恒大今年上半年实现营业收入1879.8亿元(人民币),同比增长114.8%,净利润则为231.3亿元(人民币),同比增长224.4%。半年每股收益竟然高达1.6港元,要这么算全年应该翻一倍甚至更多,比如中国恒大总裁夏海钧的测算,中国恒大目前的市盈率只有4~5倍,大概是内地房地产企业的一半,所以恒大的股票还远远没有到达合适的位置。要按照他这么算,那么也就意味着今年年报的时候,恒大的每股收益应该是5-7块钱。这甚至比去年底的股价还高了。

另外大家看好恒大的还有他的土地储备,他应该是中国现在土地最多的开发商,中国恒大现有2.76亿平米的土地储备,这些土地的原值不过4576亿元,平均楼面地价1658元/平米,其中72.6%的土地位于一二线城市,27.4%的土地位于三线城市。现在正好是二三线暴涨,所以大家也预期恒大未来会有更好的收益。而恒大公布了他的战略,未来三年会少拿地,这样负债就下来了,利润就全出来了。

其实看恒大的思路,应该就是现在房地产股票的炒作思路,不光恒大在涨,我们看港股上什么富力地产,碧桂园,融创中国全都在涨,比如碧桂园说他自己上半年实现营业收入777.4亿元,同比增长35.5%;净利润约75亿元,同比增长39.2%。融创中国说上半年实现营收133.33亿元,同比增长25.9%;净利润约13亿元,同比增长1682.5%。如此巨大的增长,也让融创中国从6.4元,涨到了38,孙宏斌尽管踏入了乐视泥潭,但他的融创也涨了6倍。

随着地产股的暴涨,机构们全都后知后觉的乐观了,有人认为这是一个业绩修正行情,因为业绩太优秀,所以出现了补涨,还有些人认为未来随着宏观调控的深入,地产行业会发生大的整合,那么头部的地产商将成为人生赢家,他们凭借更加充裕的资金,将对行业进行兼并,从而获得更多的好处。

那么可能有人要问了,这么好的业绩可以持续吗?这个问题问的好,我们说这波地产行情2016年是高峰,开发商在2016年的业绩靓丽,在2017年的得到股价爆发,这也是很正常的一个事。所以这种地产股的投资自带反身性,投资者需要谨慎。也就是说,地产的业绩好,刺激股价上涨,而股价涨了,会让他的现金更加充裕,反而会刺激他拿更多的土地,在短时间内就会表现出更多的题材。所以今年的这种疯狂表现,更多是因为上涨所以上涨。反过来在楼市也是如此,因为楼市好了,所以地产公司业绩好,因为业绩好,所以他们的钱更多,就能维持一个楼市繁荣的景象。

但是,这种反身性也是把双刃剑,反身性叠加地产周期,你会发现某些公司越涨市盈率越低。所以其实地产公司根本就不能用市盈率估值,买地产公司,一定要看他们的销售,在销售触底反弹后买入,在销售见顶后离开。现在这种地产股疯狂的市场中,其实你仔细想想,地产销售在严格的调控之下,早已经见顶。地产销售已经回落。未来随着地产整个行业的成交快速下滑,这些地产股的业绩也会非常快的变脸。到时候会出现截然相反的情况,那就是越跌反而市盈率越高的情况。

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