专栏首页>齐俊杰
集体建房改租赁投资回报极高!购买小产权房面临被索回风险
2017-09-08 16:46:11作者:齐俊杰 来源:中国经营网

8月末,国土部下发了,集体建设用地建租赁房的试点城市名单,北京上海杭州厦门等城市赫然在列,很多人都在说这个事可行吗?能赚钱吗?老齐打听了一下,目前很多地方已经基本跑通了。

在北京郊区一个地方,很早就开始了这种集体产权房建设然后出租,当时还没有政策,所以属于小产权房,那会村民集资,然后由村镇集体出面,找开发商来盖楼,由于土地是集体的不花钱,所以投资不高,大约5000万。每家每户大概出资10-20万,以股份的形式集资,之后他们建设,装修,然后请物业公司打理经营,在以低于市场价2成的价格出租,很快就住满了人,当地人算了笔账,由于没有土地成本,所以租金回报率高的出奇,大约是10-15%,换句话说村镇居民的早期投资基本是5-6年就回本了,之后每年都会有稳定的收入。

换句话说,这种集体建设用地建房出租的投资回报率,基本上赶上了高息理财产品,但风险性更低,持续性更长。现在更有政策把这种法律边缘的小产权房阳光化,未来必然会有更多的村镇积极投入到这个上面。甚至不排除原来自己用的建设用地都拿出来,重新翻盖成小区对外出租,有足够的利润,积极性肯定是相当大的。

很多小产权房盖的甚至比商品房都好,那么作为承租人来说,有区别吗?之前有!比如小产权房的租赁是不能办理居住证的,孩子是没地方上学的。所以只有居住属性,没有任何的福利属性,有些地方也存在一定的纠纷,而纠纷中承租人肯定是弱势群体,你是斗不过一村子人的,更何况你们的租赁协议根本就是一张废纸,得不到任何法律的保护。所以往往遇到租赁纠纷,承租人只能自认倒霉,这种风险因素大家也会考虑,所以风险加福利缺失,其实就是小产权房租赁价格便宜的根本所在。

但是如果按照要求,未来这种集体建设用地的房子,也都接入到政府租房系统,可以享受居住证的基本权利那么这个价格必然会跟商品房的租赁的水位持平,也就是说这种村镇房的房租要涨,而商品房的房租要落,最后形成基本持平的效果。至于子女教育,还是那句话,你这个人具备接受子女教育的福利,就肯定有这个权利,租住什么样的房子不会再成为阻力。这就是未来教改的重点,至于那些重点小学,您就想多了,别说租房了,现在即使买房的老北京,您也得在那等着摇号和排队。对于稀缺资源,最好的方法永远是价格竞争,不用价格手段,那么必然就是其他规则排队。但对于不是那么稀缺的资源,进一步福利放开是肯定可以期待的。毕竟现在对于还处于租房阶段的更多的家长们期待的是孩子有个学校就读,而不是非要上景山史家和实验小学。

那么这种房子的规模有多大呢,据测算上海可能会有70万套新增房源入市,北京可能差不多要盖100万套,注意这是新增,现在已经有的小产权本身就租着的不算,而很多小产权已经违规卖给个人的,可能会被村镇要回,特别是早年间卖出去的,那些村镇居民觉得卖亏了的,借着这股政策的东风,他正好有机会站上法律制高点,借机找你要回。把你的房钱退你,然后合同作废。你还真没地方说理去,因为还是那句话,本身个人合同就不能对抗国家法律,所以之前任何小产权房的经营合同都是无效的。至于你说这些年房价涨了多少,你又投入了多少,这都有的商量,但就要看原来房东的良心了。所以理论上来说,你越早买的小产权,越低价格买的小产权房,现在就回越危险,未来被房东上门要回的可能性更大,最好是好说好商量争取更好的补偿,还是那句话在人家的地盘耍无赖,你肯定是干不过当地人的。最后闹僵了,很可能连应有的补偿都没有了。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。