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买房子很赚钱吗?其实你被耍了
2017-09-06 10:04:02作者:齐俊杰 来源:中国经营网

最近一年,由于全国各地的三四线城市,接过了北上广深的枪,房价一个劲的涨,让很多人都不淡定了。没买到房子的好像一下错过了好几亿。而买到房子的,好像全都富了。于是给大家一个印象,在过去十年中,买房就是最好的投资。买房跟投资逐渐的画上等号。

那么我们不妨先看看,房价在过去十年涨了多少?

首先,第一梯队永远是北上广深,这四个城市的房价从2007年大概1万块钱左右,涨到了今天的均价5万,基本上是10年5倍。如果按照年化计算,差不多年化收益率达到20%,这个收益率不低了,但也绝不是高到哪去,另外,北上广深是全国房价最活跃的城市,但也不是始终在上涨的,基本就是07年大涨,然后08年回调,08年-2010年继续涨,2010年一直到2014年都是走平甚至微跌,2014年底才开始重新上涨,所以即使在一线城市也只有大概一半的时间在上涨。

其次,二线城市,杭州,南京,武汉,成都这些地方,差距还是挺大的,10年前的房价大概5-6千的也有比如南京成都,高一点的杭州能到8千,一路涨过来,基本上一些城市破了2万均价,杭州涨了也就3倍,南京涨了4-5倍,像成都什么的,也就顶多翻了一倍多一点,所以算下来,南京的回报率年化是15-20%,杭州的年化收益率大概13%以下,而成都如果你买房10年,年化收益率不到10%。这些地方的房价基本跟北上广深一个走势,但从2010年到2016年却是明显下跌的。其中成都和杭州是跌的比较明显的。直到2016年中期,跟着一线城市这股妖风,这些二线城市才开始了轰轰烈烈的补涨,如果要没这最后一波,那么基本上10年涨幅全都要打对折。

第三,其他的三线城市,比如什么哈尔滨,长春,西安,济南这些地方,其实就更惨了,这些城市从08年到2016年几乎根本就没涨过,也就最近一年才有了翻倍的涨幅,西安涨了1.5倍,哈尔滨涨了1.3倍,大连、济南、青岛也是在最后才翻倍,太原什么的即使最后这股妖风袭来,也没涨多少。如果买房十年做统计,收益率大概就在5-6%左右,仅仅相当于货币基金,或者债券的收益率。

综合来看,尽管现在房子已经引发了严重的泡沫,并且带来了巨大的金融风险,但其实房子的涨幅没有大家想象那么大,大家之所以感觉房子的投资很赚钱,主要有两个因素,第一你加了杠杆,第二你觉得这是自己能干的。所谓杠杆就是你贷款买房,管银行借的钱,看起来好像首付30%,中国人好像是加了3倍杠杆,但其实杠杆率远不止统计的这么低,因为凑首付的时候你还会向父母甚至七大姑八大姨借钱,所以实际杠杆率可能已经达到了10倍,放了这么大的杠杆出来,那么年化20%的收益一下子就变得非常恐怖,所以这10年下来,大家都觉得在房子上至少赚了10倍,这都是金融幻觉。是一种纸面财富,其实如果你在其他的投资上,也敢这么加杠杆的话,赚的更多。比如格力电器10年10倍,如果你08年买入100万块钱,再放10倍杠杆,现在你基本身价上亿了,而且你收到的都是现金,是能够变现的高流动性的金融资产,如果你保守点,买云南白药,10年5倍也是有的。加杠杆上去,自然也是不得了。远比房子靠谱的多。我们说的还是比较正常的,就更别提其他的,比如华夏幸福?腾讯,更不用说疯狂的比特币什么的。之所以大家都对这些不眼红,单单眼红房子,是因为你觉得这些你都看不懂,而房子是自己可以买的,可以买的没买,自然就很痛苦,感觉错过了好几亿。

不过,要提醒大家,加杠杆是把双刃剑,也是有周期的,一旦杠杆加上瘾,那么就十分危险了。在货币宽松周期,利率很便宜,你多借钱去炒资产,这其实风险并不小,比如漫长的2010年-2014年,这么多年楼市都没怎么涨,当时杭州楼市已经岌岌可危,宁波和温州都已经开始跌了,很多人手上的钱已经快撑不住了。要知道未来可是紧缩周期,是资产价格受到抑制的周期,而且不光国内,全世界都是紧缩周期。这样借钱炒资产将更加危险。你借3倍的钱,资产跌价3成,你就受不了了。如果你借10倍的钱,那么只要跌10%,你可能就会陷入财务危机。

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