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你的小产权房 该怎么办?
2017-08-31 15:18:54作者:齐俊杰 来源:中国经营网

最近,集体建设用地改成租赁住房的消息引起了大家的广泛关注和讨论,这将是一场集中整治小产权房子的开始。在新闻里国土部的负责人说,集体建设用地改成租赁住房,跟小产权房有本质区别。很多人又理解错误了,起的标题就变成了无关小产权房。但人家要表达的完全不是这个意思。

国土部负责人的原话是,集体租赁住房是用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,经依法批准建设,依法实施不动产登记的用于租赁的住房。这与“小产权房”不是一个法律概念,“小产权房”既涉及违法用地,又涉及违法建设和销售,产权不受法律保护,不能将两者混为一谈。人家的重点是,让你别混为一谈,而不是说跟小产权房没关系。说的是集体建设用地是合法的,是有登记管理的,是仅仅有租赁权的,而小产权房是什么权力都没有的,属于不合法也不受管理的。两个性质不一样,但从房源来看是一回事。都是那批在集体建设用地上盖起来的房子。就好比单位里有一批实习生,不给钱也不给编制平常都是黑着干,现在终于说要给他们进行劳务派遣了,也就是放到外包公司去,然后给上个最低的社保,给个最低的工资。劳务派遣和实习生完全不是一个概念,但其实说的还是这帮人。

很多人现在都在担心自己手上的小产权该怎么办?

首先,所谓小产权,其实是老百姓自己造的概念,法律上根本就没这个词,是指在集体用地主要是集体建设用地上开发建设的住房。都叫小产权,其实就是产权在集体,而不在个人,如果是农村集体组织自用,没啥可讨论的,集体拥有产权集体自用,合理合法。而大家普遍说的小产权,它是指城镇居民购买的、在集体用地上建设的非商品住房,没有产权证,无法转让流通。你所谓跟集体签订的任何合同都是无效的,无论是租赁还是购买。得不到任何的法律保护。因为中国法律规定,任何私人合同不得对抗国家的法律法规。所以明显违背法律的东西,没有法律会保护双方权益。

其次,如果你是租的,有可能会被洗白,这个政策一出是个好事。之前的合同无效力,很快可能就有房东登门,然后跟你补签正式合同。至于是否会更改条款和租金,那么就要双方协商而定了。

第三,最麻烦的就是你买的小产权房,之前我们说了,小产权的解决路径肯定是国家施压各地,各地政府施压区县,区县施压村镇,然后由村镇集体出面来对接具体问题。更何况这次村镇集体是有巨大利益在里面,所以最后上门来解决问题的,一定是村镇的人,也就是我们说的地头蛇们,这事能不能和平解决就不好说了,恐怕很多人耍混是耍不过这些人的。而且别忘了,你买的房子还没有法律保护,所以别人私闯民宅,理论上这也不是你的房子。当地公安管不管这也都不好说了。所以劝大家最好抱着和平解决的心态,愿赌服输。既然赌错了小产权房转正,那就争取好的解决方式。好一点的房东可能会将购房款退还,重新签订租房协议。差一点的房东可能会给你把租金从购房款里扣除。

第四,如果现在能脱手尽快脱手,目前只有13个城市试点,这也就意味着小产权房转正几乎没有可能了。未来肯定都是这么处理,所以其他地方的小产权房拥有者,尽快选择出手。否则会越来越难卖。当然没买的千万不要再碰这样的房子,未来会很麻烦。

最后还是老齐那个观点,任何不合法不受法律保护的东西,都不能算投资,只能算是投机,而投机和投资最大的区别在于,投机必须要设置止损保护,这次小产权房大家显然就是在赌他转正,但从现在的政策来看,未来肯定是集体作为一个大的B端,然后利用0成本的土地盖房出租,从而收取利益。这样会调动集体的积极性,大量的闲置的集体建设用地都会被改成房子。很多人说,现在也都住着人,现在小产权都在郊区,但这显然是一个白赚钱的机会,所以从现在看,土地不要钱,又有政策支持了,还合法了,显然房子盖得越多,收益也就越多。以北京为例可能未来每年都至少有10万套这样的房子,这不占用土地指标,所以是纯粹的增量。这个供给很大。郊区的房子便宜了,必然向市区传导。未来随着这种房子盖的越来越多,房租也会越来越便宜。房子无论价格还是租金,短期一定看供给,中期看货币,长期看经济。目前供应显然越来越大,特大城市在控制人口,而且租金不涨反跌,说明需求下降,货币也已经降到了10%以下的低水平,银行信贷也有意在控制了,未来几年内,房地产无论房价还是租金,肯定都会是一个理性回归的过程。

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