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一数据与房价背离 楼市释放重要信号
2017-05-31 14:42:48作者:齐俊杰 来源:中国经营网

最近,据中原地产监测,上海市杨浦区一房的租金由3500元/月下滑至当前的3200元/月左右,二房租金由6000元/月下降至5300元-5500元/月,三房租金由8500元/月下降到7500-7800元/月之间。“杨浦租金的下滑相当明显。房源空置率比较高,大量房源成交周期,维持在一个月以上。同时闵行区也出现了类似的情况,也就是说,上海在多地区,租金价格出现了明显下滑,而下滑幅度超过了10%。

而从高端物业看,上海也出现了明显的降温,根据信义房屋企研室监测数据显示,虽然五月上海内环内的中高端租赁市场成交较上月有所回温,但成交价格却出现5%-10%的下调。如前两个月徐汇区东方曼哈顿两房的月租金价格在1.4万元,目前月租金已经降至1.2万元左右。

租金下降这个事,我们之前也说过,在北京其实去年就已经出现,特别是高端写字楼租金下降明显,空置率升高。写字楼的中介们不得不背着广告板到路上去拉客户。说明即使像北京上海这样的超级大城市,商业活动都在减退。而个人住房市场,也是如此。房租下降说明了以下问题。

首先,大量房源受到限购政策影响,被切断了流动性,无法高位套现,被迫由售转租,租房市场大量房源增加,但需求端并没有有效增加,所以导致了价格回落。足以见得,楼市的真实刚性需求并不强烈,大家对于住房的需求不多,之所以争抢购买,仍然是以投资目的为主。居住属性大幅让位于金融属性,再次印证了楼市进入博傻阶段。

其次,商业活动减弱,微观经济感受到了经济下行的压力,所以大家收入增长受阻。而房租是直接反应收入水平的因素,不是大家不想租,而是实在租不起。

第三,住房租赁市场正处于大发展的前夜,越来越多的机构以及创业公司涌入,会在这个市场之中建立超级航母,圈定客户。充分利用共享经济的力量,解决大家居住的痛点。所以以前无序竞争,开始进入一个有序管理阶段。所带来的影响就是平台公司大量拿到房源,然后对外出租,以形成更加稳定的供给和预期。根本改变了市场之前的模式。

第四,即使在北京上海这种城市,空置房率也已经相当高,但可惜在这样一个号称大数据全数据的时代,空置房却始终统计不出来。只能去估算,但其实每个人都应该有所感受,空置率应该不是个小数字,否则不会始终遮遮掩掩。但之前有一组数据相当恐怖,公安局说北京有380万套房子住户联系不到,很多人简单的解读成了空置房有380万套,如果我们把这中间的产权不清的私搭乱建的排除,就按三分之一算,北京的空置率也不会低于20%。这跟2014年的一个报告刚好吻合,说一线城市的空置率基本在20%,二三线城市在23%以上,显著高于其他国家。高出国际标准一倍还多。

所以,综合来看,毫无疑问,我们的房子不是不够住,而是已经太多了。那么为什么大家还在玩命买呢?说白了就是过去十年形成的固有观念,买房子不会赔,买房子能防通胀。大家都拿房子当成带杠杆的股票在炒了。所以肯定是价格越炒越高的。而实际的居住需求并没有那么强烈,还严重的脱离了收入水平。河北很多城市两年前房价6000没人要,大面积烂尾楼,2年之后房价2万却都抢着买。河北一夜之间增加了几倍的人口,显然不是。就是买涨不买跌。都在跟风起哄。说是刚需,其实就是怕以后买不起了。而很多人租房也不是不可以。真正的刚需其实只有两类人,一类是不买房日子就没法过了,结不了婚,生不了娃或者要闹离婚的那种。第二类就是等着房子上户口,或者给孩子上学的。所以绝大多数人应该考虑考虑,如果房价每年跌10%,你还会买房吗?如果你说那我就先租房等等看,那你根本就不是刚需。根本就是一个楼市投机分子,刚需的意思就是,即使他现在是最高点,我也会买房。

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