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虽然看空 但房价现在还不能下跌
2016-12-06 09:52:43 来源:中国经营网

熟悉我的朋友都知道我是个房地产的看空派,其实我也不是一直看空,2014年开始我才转多为空,之所以从多头变成空头,实则是发现了整个全球信用收缩这个拐点。也就是说凡事都讲个天时地利人和,最起码天时从2014年开始已经不在了。人民币贬值,加速了大量资金从资产泡沫的高位套现离场,然后漂洋过海而去。所以对于一个资金推动的市场来说,楼市至少已经处于了危墙之下。

2016年的上涨,基本上属于一波回光返照,研究宏观的朋友一定会注意,2016年上半年的楼市火爆,跟美元的下跌刚好时间点重合,而上半年人民币则在反弹,换句话说大的趋势下,出现了反抽,一直刮西北风的冬天,突然放了几天东南风。但我们并没有做好准备,犯了一个致命的错误,在这期间信贷猛增,M2也拉起来,但这些钱放出来才突然发现,原来M2已经带不动经济,货币创造陷入了黑洞。这主要表现在M2和M1的剪刀差上面,企业都有钱,不差钱,但就是不乐意投资。所以我们看到尽管很多信贷放出来,但民间投资增速却断崖式下跌,最后反而酿成了巨大的资产泡沫,而到了下半年美元风向突变,又开始急速拉升。特别是10月份涨幅巨大,而我们也刚好在10月份开始了最严地产调控。这其实就是在为上半年所做出的错误判断来补救,并做出了明确的指示,重点抑制资产泡沫,防范金融风险。可以说如今相当于天时地利已经全部变化,现在唯一没有变的就是人和,很多朋友还是要买房,而且天天在问什么时候能买,什么时候房价能降?

首先,我的回答很明确,未来房地产最大的风险就是流动性风险,也就是说以后你想把房子卖出来基本上不可能了,所以房地产会逐渐回归消费属性,那么结论就是如果你想买房自己住,又或者从来不想卖了,并有信心应对每月的月供,不至于让家庭背上沉重的财务负担。特别是不买房家庭就不和睦的那种,可以买房。特别是一些三四线城市的,房价没过万的,基本上房价不算高了。跌不跌到不是太大问题,主要的问题刚才说了就是没法卖了。所以如果你用买手机的心态买房,我并不反对。但如果要想投资赚差价,就省省吧。在严格的调控下,拆除了大比例的资金杠杆,房价再往上涨,基本已经不太可能了。

其次,房价什么时候能跌?这个不好说,总之现在不会跌,因为现在房价跌下去百害无一利,我们应对外汇市场已经焦头烂额,再加上房地产坏账的冲击,国内金融体系将相当危险,所以平稳过度是我们的主要思路,就好比我们现在用了个定身法,先通过拆除杠杆的方式把房地产定在原地,不涨不跌,不要交易最好,等待国际市场稳定后,再做处理。而刚才说的天时地利人和,两大因素已经变化,至于人和能不能维持?主要的方式就是靠土地,减少土地供给,时不时出来一个地王,为的就是保持市场的人气。当然这也是地方政府非常乐于干的事情。

第三,房价平稳,最有利于房地产税的推出,关于房地产税的重大税制改革,关乎中国经济未来几十年的发展,所以这个不容有失,而高房价的舆论情绪,刚好可以利用。没有一个税收是呼声如此之高的。而这个时刻进行税制改革则是最佳选择,也是为了地方找到新的税源,这样才能从长远化解地方债的危机,以及防范金融风险。最快明年立法,后年讨论,大后年推出,所以这三年房价不能跌,至少要保持舆论对于房地产税的饥渴。

第四,客观上房价也不会降,股灾不是买出来的更不是喷出来的,而是卖出来的。现在从需求端的进行房地产调控,不让买卖,限制交易,买的人少了,卖的人也不多,所以从根本上不会发生降价行为。只会将成交量降到冰点,并保持对于准购房人的饥饿感。而只要这种饥饿感存在,房东便不会轻易降价(资金杠杆除外),所以很难爆发大规模的房价下跌的情况。即使个别炒房客爆仓甩盘,也不会影响大局,某些郊区或核心城市外阜跟风盘比较危险,核心城市人口密集区产业密集区的房价短期内不会松动。

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