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为何史上最严调控了 还地王不断
2016-11-25 09:26:24 来源:中国经营网

  最近,广州、武汉、长沙又出来了多个地王,其中,广州白云新城宅地竞争尤为激烈,龙湖首开联合体以32.23亿元、配建30150平方米保障房竞得该地块,并刷新广州单价地王,折合楼面价45469元/平方米。而周边的一手盘售价也才4万元每平米,这个新地王的楼面价就4.5万元,换句话说,他要盖完了,至少得卖8万元,才有的赚。也就是说开发商唯一的预期就是未来3年后,房价再翻一番。

  这可能是现在这个时代,最恶毒的诅咒,这次广州的地王跟以往不同,11月17日,广州要求开发商拿地必须是自有资金,相当于这次开发商也就是龙湖地产和首开地产要掏出32个亿的真金白银,而不能再打白条了。相当于这次,开发商要自己拿筹码(自己的筹码已经不够了,所以现在地王全是联合体,几个开发商凑在一起壮胆),上桌去跟所有的老百姓对赌,如果他们赌赢了,老百姓替高房价高地价买单,如果他们赌输了,破产了事。



  那么我们来看下,开发商是真的看好后市吗?是真的觉得未来几年房地产依旧向好吗?显然不是这样的,过去十几年房地产开发投资增速基本上每年都是20%,到了2015年变成了负值,而今年随着楼市诈尸还阳,房地产投资增速前10个月同比增长也只有6%,换句话说即使在去年超低基数的情况下,今年的房地产投资数据仍然很平淡。大家只顾卖房,而根本无心造房。这就足以说明,大家其实对于后期的市场并不是特别看好。而之所以所有的房地产开发商都会说看好后市,后市大涨,无非就跟你去超市问这个西瓜甜不甜,他必然告诉你甜,这是一个道理。(不是他预测对了房价,而是他只能说涨,不能看空,跟他一样神奇的还有各大地产公司的中介们,他们都是大师吗?)



  那既然对后市谨慎了,为什么又要玩命拿地,甚至拿地王呢?因为必须要做出义无反顾的表情包,否则资金链马上会断,早就有拿地找死,不拿地等死的说法。房地产这个行业跟旁氏骗局是一个道理,属于只要转起来就停不下来的行业,资产负债率奇高,基本都在8-9成,甚至更高,一年赚的钱基本上能还上利息就不错了。行业利润率也不高,想赚钱全得靠金融杠杆,也就是多借钱。但经济是有周期的,利率也是不稳定的,而经济越差利率就越高,因为利率里面要加上明确的风险补偿,所以现阶段房地产融资越来越难,一行三会频频出手,非上市房企不能发债,也叫停了银行理财已经信托给房地产输血的通道,所以现在大家都在疯狂找钱。而明显就是僧多粥少,于是如果要想顺利借到钱,就必须要装出一副实力很强的表情来,告诉投资人自己有的是洪荒之力,没有人会把钱借给一个穷鬼和一个垂死之人。所以,地产开发商拼命拿地,一个是给市场壮胆,另一个也是为了给投资人做出一个我很有前途的假象,有了更多的土地储备,在资本市场上一般会获得10-20倍的估值,发债也更容易,因为有了银行认可的抵押品。花32个亿拿地,他能融资来上百亿,这买卖就干的过。当然,实际上他可能也未必花这么多钱,之前我们也说过,一般开发商和地方政府都是勾结的,开发商帮地方炒高地价,从而推升房价,让地方上金融抵押物充分足值,而地方政府往往会把土地出让金的一部分退给开发商,最多能退掉一半左右,所以这基本上就是一出双簧。主要演给不明真相的吃瓜群众看的。



  但这一切是建立在借新还旧的基础上,也是建立在有源源不断的接盘侠的基础上,一旦后面的鼓声停了,花在谁手里,谁就将死的很难看。所以问题清楚了,如果他不去拿地,现在就拿不到钱了,之前借的的钱,光每年的利息就是几十亿,根本还不上(大地产开发商融资成本6-7%,,中型上市开发商融资成本超过10%),所以马上就会死,而如果去拿地,赌一把再融一次钱,又是上百亿,起码够还几年利息了。拿这次的龙湖地产举例,总负债1318亿,按照融资成本6%计算,每年光利息就是80亿,而他手上的现金是162亿,如果再也融不到钱了,房子也卖不掉了,也就顶多够挺两年的(这个资产质量在房企里面算是不错的了)。

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