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周期天王说 房地产明年见顶回落
2016-09-07 15:27:37 来源:中国经营网

  今天看到一篇非常详细的研究报告,出自券商研究界的天王级人物,中信建投证券的首席经济学家周金涛,他是中国研究康波周期,也就是康德拉季耶夫周期理论的第一人。但这篇研究报告写的非常枯燥,而且相当冗长,在这里给大家翻译一下。他的结论就是,明年中国房价见顶回落,而且一落就是十年。

  然后我们来说说他是怎么研究的,以及他的研究依据到底可不可信。

  1、他说一涨一落,视为一个房地产周期,一般是25年,而美国这波周期起与1995年,现在已经走了20年的牛市,而且已经基本形成了双头形态,目前房价回到了2007年的高点。再叠加上商品周期,目前房价严重跟商品趋势背离,说明已经不支持美国的房价继续上涨。



  2、美国房价是世界上的房价周期的主导国,跟随美国房价而动的,有法国、英国、加拿大、新加坡等等国家,由于美国的金融霸主地位,所以美国的房地产价格基本能影响到世界范围。从图上我们可以看出来,除了波动率不一样,但周期基本一致。包括中国,在2007年那波金融危机之中,中国的房价也遇到了大幅回调,只是我们后来被4万亿推动,恢复的比较快。



  3、所以,研究中国的房价,先要研究美国的房价走势,美国到底啥情况呢?从图上我们可以看到,美国的置业人口2000年已经基本停止增长,而房价仍然继续上涨,主要是通过货币政策推动,也就是说印钱印出来的房地产繁荣,看来天下乌鸦一般黑,美国人民也被忽悠了,然后就是过度透支买房需求,造成了2007年之前的虚假繁荣。



  4、房地产周期领先于产能周期,也就是说房子火爆,产能就多,经济繁荣,而如果房地产下滑,那么产能也会下滑。那么从整个大的康波周期来看,计算机和信息时代,已经进入了康波下行周期,从这个角度看,2012年之后的美国房地产反弹,顶多就是一个反弹而已。最终这波康波周期的大底将在2020-2025年形成,也就说未来的十年,对于世界经济来说,应该是一天比一天糟糕。仍然是一个下行周期。产能差,未来几年金属价格都是回落的,油气价格也是回落的,必然房子也好不到哪去!



  5、美国1995年以来至2006年高点,美国实际房价上涨了71.2%,而2006-2012年的跌幅也达到了32.5%,涨跌幅均超过了前几轮房地产周期的平均水平,这是一波强周期,2017年开始回升到萧条的周期,这波下跌应该没有上一波强烈。

  6、至于城镇化率,从美国经验看来,跟房价的关系不大。城镇化率一直升,而房价也没怎么涨,从45年到95年的50年中,城镇化率涨了20%,但房价几乎没动。而中国的房价一直都在拿城镇化率说事,甚至我们的房价涨幅要超过了城镇化率的涨幅。而日本的经验是,房价涨幅超过城镇化率之后,就会引起暴跌。







  7、在这次康波周期中,中国作为美国的追赶国,其房地产周期要领先于新加坡、香港、巴西等国家和地区。随着1998年房改开始,中国于2000年左右正式启动新一轮房地产周期,视为底部。而香港则于2003年见底,新加坡于2004年见底,巴西于2003年见底,这三个国家和地区滞后于中国大约3-5年左右。



  最后结论就是,美国楼市的顶部临近,2015年美国经济的库存高点也已经在年中显现,所以现在进入了明显的去产能去库存周期,那么作为跟美国密不可分的中国经济,也将走出同样的周期,中国的房地产在2014年之前已经进入调整,而2014-2016年,追随美国的反弹而反弹,很有可能在2017年受美国的影响而形成一个新的头部,而共振下行。走入10年的下行周期。

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