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谨防房地产泡沫这头 “灰犀牛”
2017-09-21 16:12:44作者:熊园 来源:盘古智库

“房子是用来住的,不是用来炒的。”过去几年我国房价一路飙涨,居民持续加杠杆并且购房抵押率不断上行,一方是刚需者买不起房,一方是炒房团越来越多,一定程度上,房地产泡沫已成为我国最大的“灰犀牛”。

所幸的是,2016年国庆以来,我国房地产调控不断加码,截至2017年7月底已历时10个月,调控效果有成效也有不足。往后看,拴住拴好房地产泡沫这头“灰犀牛”,一方面需要保持政策延续性,继续因城施策、分类调控;另一方面需要从土地供应、租房市场、政策前瞻性等三大方面精准发力、多管齐下,以期早日建立符合我国国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。

抑制房地产泡沫刻不容缓

相较于偶发性大、难以预见的“黑天鹅”事件,“灰犀牛”是指发生概率大且影响巨大的潜在危机,它的出现往往会伴随着一系列警示信号和迹象。透过我国房价走势、中国居民杠杆率水平和购房抵押率等指标来看,用“灰犀牛”来形容当前我国面临的房地产泡沫风险,其实并不为过。

一方面,我国房价一路飙涨。数据显示,以商品房销售额(累计值)与商品房销售面积(累计值)的比值作为房价表征来看,2016年底为7500元/平方米,分别为5年前、10年前和15年前的1.4倍、2.2倍和3.4倍;以统计局公布的70个大中城市新建住宅价格指数来看,自2005年有统计以来的144个月中有112个月同比正增长,也即过去12年中近八成时间房价都在上涨,并且上涨月份的月均涨幅(6.9%)远高于下跌月份的月均跌幅(-2.4%)。其中,自2015年5月起已经连续26个月环比正增长(月均增速0.55%),自2015年12月起已经连续19个月同比正增长(月均增速7%)。房价走高也带动了房地产市值的快速膨胀,过去12年间,我国房地产市值增加了6.3倍,同期城镇居民可支配收入仅增加了 3.5倍。

另一方面,我国居民持续加杠杆,购房抵押率不断上行。房子越来越贵,房市“一片繁荣”,我国居民总资产中主要以房地产为主(有研究发现,占比超过五成),最主要的负债则是居民按揭贷款(占比超过6成)。2016年底我国居民按揭贷款接近20万亿元,是5年前的2.7倍;2016年底我国居民部门杠杆率水平为45%,分别是5年前和10年前的1.6倍和3倍,杠杆率水平快速上升的背后,简单来说,就是居民可支配收入的涨幅赶不上房价。如果说我国居民杠杆率水平相比欧美发达国家(60%以上)尚有安全空间,那么,基于购房抵押率(新增个人购房贷款额/年度商品房销售额;衡量的是购房者杠杆率的边际变化),我国其实已经比较“危险”。2016 年底中国购房抵押率达到 50%,远高于5年前的20%左右,也已接近美国次贷危机爆发之前的前两年水平(约55%)。

当前调控效果喜忧并存

2016年国庆以来,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位、抑制房地产泡沫、加强房地产调控、促进房地产市场平稳健康发展等表述频频出现在各类国家级会议和政策文件中,各地也陆续出台包括提高首付、限购、限售等调控举措。与以往几次调控有所不同,本次总体思路是因城施策、分类调控,即“一二线控房价、三四线去库存”。从过去近10个月实践来看,本轮调控效果可谓喜忧并存,喜在房地产销售量价齐落、三四线城市库存去化明显、房地产投资增速平稳回落,忧在房价水平和开发商拿地价格仍处高位、居民房贷规模持续高增。

其一,房地产销售已量价齐落,三四线城市库存去化明显。从销售面积看, 2016年1月-10月,30个大中城市地产销售面积月均同比增长29.5%,到了2016年11月-2017年6月,已变为月均同比增长28.8%,往后看,房地产销售预计会继续回落。从销售价格看,统计局数据显示,截止2017年6月,70个大中城市中一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落,二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落。需要注意的是,得益于因城施策和棚改货币化安置,三四线城市销售的回落幅度明显低于一二线,价格跌幅也低于一二线(部分三四线城市房价甚至涨幅加大)。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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