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各线房价周期异 北上广深库存无
2017-05-31 16:53:09作者:盘古宏观团队 来源:盘古智库

摘要

在购房需求旺盛和土地供给不足的双重压力下,一、二线城市库存水平在降至新低后暂未出现回升迹象。从供地角度看,一线城市住宅用地供应情况不容乐观,但二三线城市正在回补。因此,未来2-3年,“一线城市无库存,二三线城市去库存”的状态或一直持续。

一、二、三线城市房价趋势首次出现异步变化,未来结构化分歧或更加明显。从历史经验看,一、二、三线城市房价走势在过去房地产周期中表现出高度的一致性,差异仅仅体现在价格幅度上。但在本轮周期中,房价走势出现了明显的先后顺序。原因主要有两点:首先,“因城施策”的政策思路起到了关键作用。第二,受价格和限购影响,一二线城市购买力向周边地区外溢效应显著。

在供需基本格局已经确定的情况下,政策效应将成一线城市未来房价走势最大变数。在过去的地产周期中,库存量和价格指数呈现出较好的负相关关系。可以预见,在一线城市供给持续短缺的情况下,如果调控政策放开,房价将受供需关系影响出现较大抬升。但是,房产税、遗产税、大学区制等强调控政策仍在酝酿。一旦打压房价的长效机制真正确立,房价格局或将出现重大转折。

对二、三线城市而言,城市化进程仍将持续。未来或出现库存持续产生并持续消化的“紧平衡”状态。二三线城市的房价或仍将经历一段时间的上涨。但是,这些地区在未来1-2年内或将看到库存水平回补,如果届时需求不能同步放大,供需关系或将逆转,价格将面临严重考验。


一、 基本面失衡持续

在购房需求旺盛和土地供给不足的双重压力下,一、二线城市库存水平在降至新低后暂未出现回升迹象。一、二线城市库存水平在2014-2015年间达到峰值,之后便一路向下。其中,二线城市库存已经回到2013年末的水平,一线城市库存更是跌到2010年以来的最低值(图1)。


未来土地供给将出现分歧。一线城市住宅用地成交情况不容乐观,但二线及以下城市正在回补。2016年,一线城市住宅用地投放大幅萎缩。进入2017年,这种情况并未出现实质性改观,前4个月的成交面积依然不及2015年同期(图2)。笔者认为,一方面一线城市新增规划用地已较为困难,只能更多依靠旧城改造等途径实现存量盘活,势必无法带来实质性供给改善;另一方面,开发商获取土地时要求的限售、自持比例逐步提高,也对未来的一级市场供给带来不利影响。因此,一线城市库存在未来2-3年内有较大概率徘徊在极低水平。

二、三线城市情况则不同。受2016年房价大涨影响,土地供给和成交形势良好。2017年的成交水平更是超过了2016年。因此,二三线城市的一级市场供给水平或在未来1-2年内看到回补迹象。




二、 价格趋势或出现结构性变化

一、二、三线城市房价趋势首次出现异步变化,未来结构化分歧或更加明显。从历史经验看,一、二、三线城市房价走势在过去房地产周期中表现出高度的一致性,差异仅仅体现在价格幅度上。但在本轮周期中,房价走势出现了明显的先后顺序。一线城市房价同比率先下降,二线城市跟随其后,但三线城市至今仍然同比上升(图4)。


笔者认为,出现如此结构性变化的原因有以下两点。

首先,“因城施策”的政策思路起到了关键作用。与历次地产周期不同,本轮房价调控既要将热点地区、热点城市的房价控制在合理范围内,又要积极促进其他地区去库存,保障供给侧改革顺利实施。因此,无论是需求侧的信贷政策、限购政策,还是供给侧的融资政策、供地政策,都体现了相当程度的差异化策略。因此,当一、二线城市房价出现回调,三线城市依然在积极去库存。这正是本轮特殊政策意图的体现。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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