智库首页>盘古智库
我国房地产市场的“五高”风险及其应对
2016-11-30 17:28:02作者:郑联盛 来源:盘古智库

引子

由于高度关联性,房地产部门风险可能导致金融机构资产质量恶化、引发地方财政风险甚至系统性金融风险。


房地产市场已经形成了高价格、高库存、高杠杆、高度金融化和高度关联性等“五高”风险特征,可能逐步演化为银行部门信用违约、资产市场价值重估、金融体系系统性危机、地方财政恶化以及宏观经济停滞等风险。“十三五”时期,我国化解房地产部门的风险任重道远。

1 我国房地产部门的风险特征

近期,我国房地产市场价格进入一个疯狂式的上涨阶段。2015年3月30日,中央政府出台了降低首付比例、降低营业税免征年限等支持房地产市场发展的政策,房地产市场的价格开始企稳并逐步出现结构上涨行情。

“十三五”时期开局之年,在“限购”政策相对放松、信贷投放加大和市场需求扩张的过程中,我国房地产市场出现了重大的结构性变化,一线城市房价进一步攀升,并逐步传递至二线城市,部分三四线城市房地产市场的价格亦有所异动但整体相对低迷。2015年5月至2016年8月,一线城市住房价格从28880元每平米上涨至38723元每平米,涨幅达34.5%,其中深圳房价涨幅高达68%,二线和三线城市房价分别上涨12.4%和5.5%。

过去几年来,房地产市场成为日益复杂的经济体系,其风险在持续累积,特别是近一年多的价格上涨使得房地产市场形成了高价格、高库存、高杠杆、高度金融化和高度关联性等“五高”风险特征。

第一是高房价。2015年以来,由于多种因素相对交织强化特别是信贷的大规模扩张,使得一线城市以及部分二线城市的房地产市场价格出现飙升的态势,全国房地产市场的价格整体呈现高位运行、部分地区非理性上涨的态势。

第二是高库存。从全国房地产市场的整体趋势看,去库存仍面临重大的压力,非重点城市商品房待售面积仍然超过4亿平方米,即使以近期较快的去化速度可能仍需要36-50个月,更重要的是,房价上涨使得新开工面积加大,最后可能又进一步累积库存。

第三是高杠杆。房地产部门的发展是负债率持续上升的过程,负债率已经达到较高风险水平。2015年底,房地产企业资产负债率达到了76.4%。根据李扬等的研究,截至到2014年末,居民部门未偿贷款余额占GDP的比重为36.4%,比2008年上升了18个百分点,最重要的原因是住宅按揭贷款的高速增长。2016年7月新增人民币贷款4636亿元人,其中居民中长期贷款4773亿元,即扣除居民住房按揭贷款新增人民币贷款为负数。

第四是高度金融化。目前一线城市房产越来越具有金融品的属性,房价收入比越高的城市房价上涨越快。一线城市及部分二线房产房地产市场成为金融品并带来巨大的虹吸效应,使得经济进一步脱实入虚。

最后是高度关联性。简单看房地产市场的信贷规模占信贷余额约20%,金融风险可控。但是,房地产部门融资需求很大部分是通过影子银行体系获得,房地产部门与银行、信托、证券以及保险等部门以及地方政府等深度融合在一起,成为一个跨界金融生态体系。由于高度关联性,房地产部门风险可能导致金融机构资产质量恶化、引发地方财政风险甚至系统性金融风险。房地产部门高度关联性一定程度上“绑架”了宏观经济和政策体系,使得房地产泡沫的治理陷入“无解”困境。

2 房地产市场风险的潜在传染机制

房地产部门风险存在向银行部门、影子银行部门、资产市场、财政体系以及经济产业链传染的风险机制,特别是“十三五”时期,房地产部门存在供求错配、高度金融化等重大风险,并演化为银行部门信用违约、资产市场价值重估、金融体系系统性危机、地方财政恶化以及宏观经济停滞等问题。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

盘古智库

盘古智库是由中外知名学者组成的公共政策研究机构;秉持客观、开放、包容的宗旨,以建设性态度参与中国现代化进程;践行“天地人和、经世致用”的理念,聚焦创新创业、宏观经济金融与国际关系研究,致力于打造中国最具影响力的社会智库。