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任志强:一百个上海也代表不了北京

人物 来源:中国经营网 2014-08-11 16:22:45 阅读: 评论:0

  【中国经营网注】华远地产有限公司董事长任志强今日参加某经济论坛时表示,二三线城市房地产遇到的问题并不大,反倒是一线城市销售下降巨大。他认为,棚改其实是对房地产开发商最有益处,开发商可以借机拿到低息贷款,并且资金回笼快。此外,任志强还说,一百个上海都代表不了上海……本文摘自第一财经日报。


  未来房地产市场的发展方向

  在谈到为何房地产投资增速下降时,任志强表示,一是和前期土地购置有关。土地购置是一个先进指标,当其处于负增长的第二、第三年,通常房地产价格是上涨的,土地也是上涨,随后就出现一个低潮,然后再出现土地负增长。明年的供求关系,按照现有统计,排除棚改等因素,商业房地产开发又会发生变化,今年的开工负增长会导致明年9月份出现需求上涨。

  今年上半年房地产销售下降,引起了一些市场上的争论。但实际情况并不是这样的。今年1-5月份是持续下降的,但1-6月份已经开始出现回升。6月份比5月份的情况略有好转。7月份的统计数据没有出来,但是从某些地区来看,可能会有好转,因为大部分地区开始取消了限购政策,甚至有一些地方采取了降息、降税、政府财政补贴等方面来刺激楼市。

  任志强认为,一个月的数据可能还不足以说明,要用更长时间的数据来说明整体情况。但从目前来看,进入下行通道是不成立的。

  他认为,比较麻烦的是到位资金,到位资金的增长率是历史上从来没有过的最低点。去年的自有资金增长率过高,也包括一些非房地产行业为主的产业迅速进入市场,但今年这一部分的资金基本上退出了。过去做服装的都在进入,甚至三四个人作为合伙人就进入了,但现在这部分人退出了。目前的到位资金大概还有1.7万亿的资金富余量。

  任志强说,所有人都认为二三线城市遇到的问题最多,中国沿海地区和一线城市问题不大,但实际上错了。从投资上来看,并没有明显看到中西部地区投资增速下降。但是从销售来看,影响最大的是东部地区。一二线城市多数地区销售下降巨大,反而三四线城市或者是四五线城市更多是正增长。也就是说,中西部并没有因为环境变化出现了大幅度崩盘。

  他解释说,严格来说,我们只统计70个大中城市的数据,比如房价。但在销售和开工数据当中,也包括了其他500多个城市,包括县级和地级。我们还有2.59万个镇,这些镇占的数量很大。

  房地产和城镇化

  任志强还指出,和房地产关系最密切的就是城镇化。如果中国的城镇化速度已经到了一个截止的地步,就会出现房地产过剩的问题,或者说从预售市场转入二手市场。但是现在来看并没有这样,城镇化从30%之后到70%之前都是高速增长的过程,全世界多数过程都是这样的发展路径。我们目前严格来说,也只是第一第二个阶段,是从农村进入城市,从小城市进入大城市的阶段,还没有进入第三阶段——郊区城镇化形成大城市圈。

  但人们会提出一个问题,就是当人口向大城市集中的时候,大城市人口的密度就会高。可从人口密度调查来看并不是这样的。按照建成区比例,北京是全国倒数第四的人口密度。

  北京为什么首堵呢?这是因为只有一个中南海,所以在北京核心区不是建成区,核心当中不到200平方公里范围之内,我们的人口密度是世界第一位的,高过纽约、东京、莫斯科、巴黎、伦敦、马德里等等,可以达到每平方公里3万多人。但在建成区当中一分散就不是这样的。中国的审批制度导致了人口集中于政府审批权附近。而在国外没有这样的现象,政府的审批权利和市场基本上脱离了,人口的密度是自然增长的,而不是随着权利中心而转移的。

  问答摘录

  主持人:任总,你觉得城镇化对房地产有什么影响?

  任志强:城镇化首先要有房子,不管这个房子是开发商生产还是政府生产,但是总归要有人生产,如果有租房的需求就一定有人买房,因为要提供出租,在国外的租机构比较完善,中国这样的机构不给完善,尤其是我们的文化,更多人希望买,所以毫无疑问它是一个机遇,但是这个机遇不是说政府创造的城镇化机遇产生的,而是农民从农村中解放出来,如果我们的土地政策不能把农民完全解放出来的话,我们的户籍制度还是限制人民的自由流动的话,反而它还是会下降的。

  主持人:任总开始带来的题目并不是中国的城镇化和市场,你的题目是中国的楼市拐还是不拐,房子买还是不买?后来你把这个名字改了,站在观众的角度,再次对你提这个问题。

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