海外买房值不值? - 观点 - 中国经营网_中国经营报

海外买房值不值?

  最近笔者亲戚家因为孩子在多伦多上大学的缘故,决定在加拿大买房了。不买不知道,一买才发现合着现在在加拿大买房是要抢的。经过与另外几组中国人激烈的报价,亲戚才成功地拿下了这一总价约300万人民币的房产。

  按亲戚的话来说,这简直是赚大发了:一是本来孩子也要花钱租房,买了房子就省去了房租;二是房子现在在自己住的同时还可以租出去两间给同样在加拿大上学的国人,能收房租;三是人民币现在贬值的厉害,这样等于能保值资产,要知道这可是永久产权啊(反复强调这一点);四是加拿大现在房价上涨迅猛,在中国人的带动下,几年时间就上涨了一半(笔者核实数据2014年实为上涨10%),就算几年过后打算回国,卖了还能平白赚不少。

  大概国人大多都是这么想的,所以现在国内投资海外房产的热情空前高涨。毕竟,自从人民币开始贬值以来,把钱放到哪里才能保值这个问题困扰着很多人。加上资产配置这个概念越来越普及,用海外投资来抵掉人民币贬值的风险这种做法受到了越来越多的追捧。据媒体报道,2015年中国已经不折不扣成为美国房地产的第一买家。除美国外,中国买家更是席卷了澳大利亚、新西兰、加拿大等诸多国家的房产。

  然而海外买房的风险却是很大的,其中最大的风险莫过于对当地政策的不了解以及民选政府政策的多变性,和由此带来的税率等一系列问题。举例来说,笔者亲戚虽然决定在加拿大买房了,但是对于房价以外的税务却并不太了解。知道有房产税,却并不知道会收多少;知道再上市交易会征税,但是估计税收可能和国内差不了太多,所以并不担心。但是事实情况自然不是这样,多伦多的房产税大约在每年0.8%左右,换言之300多万的房产,每年需缴纳3万的房产税。如若再上市交易,房产增值的50%会纳入个人所得税部分来进行征收。而且从当地政策趋势上,和加拿大民间一些团体的呼声来看,相信这两者比例还会持续提高。同时,在《2016-2018年度中华人民共和国国家税务总局与加拿大税务局技术合作谅解备忘录》签订之后,还极有可能出现潜在的税收与罚款。

  而在评估投资海外房产时,政策的变化也必须纳入考虑的因素。国外民选政府往往会投选民所好,不在乎出台一些极为强硬的抑制非选民的政策。比如澳大利亚、新西兰等地都出台了抑制外籍人士购买房产的政策,并且极有可能变本加厉,韩国济州岛也针对中国买家大幅提高了房产各项税率。这种政策的突然变化是我们必须考量的。特别是每个地区的大选前后,政策往往可能发生天翻地覆的变化。鉴于中国炒房客在国际上一向不讨好,拿他们开刀来换取选票也就在政客的正常选择之中。

  此外,笔者认为投资海外房产还有一点很重要的认识前提是,我们应当把海外房产市场当做一个成熟市场来看待。它不同于中国的房地产市场,刚开放没多久,又赶上了中国这个世界历史上最大的发展中国家城镇化的大跃进。海外房地产市场在很长的一段时间里都保持了供需平衡和价格稳定。纵然随着中国人的蜂拥而入,短期内抬高了住房价格,其最终也会随着供应的增加而消化,价格将会得到平抑。因此,用中国的炒房逻辑去海外投资不动产风险很大,如若投资的不是保值能力强的高端房产,且纯以投资为目的,自然是不值的。


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