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中国楼市的走向

观点 来源:新浪博客 作者:陈思进 2015-12-04 15:20:31 阅读: 评论:0

  2015年10月,据国家统计局统计,中国70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有33个,上涨的城市有27个,持平的城市有10个。环比价格变动中,最高涨幅为2.1%,最低下降为1.0%。

  此外,与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有54个,上涨的城市有16个。在10月份的同比价格变动中,最高涨幅为40.5%,最低为下降6.5%。

  众所周知,过去十几年来,房地产是中国经济的三大支柱产业(投资、外贸和内需消费)之一。但是,从2013年开始,房地产业似乎陷入停顿,由其带动的几十个上下游企业,却陷入了全面产能过剩。

  比如,中国钢铁业产能严重过剩,据《财经国家周刊》报道的数据显示,中国钢铁行业自2008年起进入低迷期,尽管2014年粗钢产量以8.23亿吨刷新历史记录,但消费量为7.4亿吨,近30年来首次出现下降,钢材价格跌至2003年以来的历史最低水平,钢铁行业基本处于亏损状态,是“最不赚钱”的行业之一。

  之前已多次分析了高房价、楼市过热的巨大弊病,而中国经济早在7、8年前,就有意摆脱房地产作为支柱产业的桎梏,但迫于诸多原因,特别在08、09年美国向世界各国输出金融危机时,中国的四万亿救市直接影响了楼市,使得中国房价自2008年之后,反而井喷式地上涨了。

  按照西方的标准,衡量一个地区的房价是否合理,是否存在泡沫?房价收入比是一个非常有效的衡量标准。按房价和收入之比来计算,一般情况下,3~5的比值范围是合理的,比值超过6就离谱了。

  举例来说。2015年6月19日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队18日发布的数据显示:2014年,北京城镇居民人均年可支配收入43910元,那按年家庭平均收入10万元来计算,2015年1月,北京平均房价高达每平方35599元,简单计算一下便可得出,北京的房价收入比超过30倍,可高达35倍!

  再根据国家统计局公布的数据:上海平均房价为每平方30646元,深圳平均房价也已高达每平方24441元,估计这两地的房价收入比和北京相比也不遑多让。

  同时,由于将房地产作为支柱产业,也产生了巨大的空置房。根据国家统计局公布的数据:截止10月底,中国商品房待售面积68632万平方米,同比增加14%,创下历史新高!这说明买房只等升值的投机行为占了相当比重。

  此外,“空置”的68632万平方米的待售面积,按照人均住房面积30平米计算,可供2.2亿人口居住!不久前,北京正式实施不动产统一登记制度。如果不动产登记是未来国家开征房产税的基础,那么对68632万平方米空置房征税,将是国家财政收入的来源,对房价的变化也将产生影响。

  在商品社会里,房屋是最大、最有利可图的商品。既然房子是商品,它就一定符合商品的价值规律。犹如股票的基本价值是从企业未来的盈利中获得,住房的基本价值是源于未来出售或出租住房产生的收入。当一种资产的价格脱离了基本价值,泡沫就形成了!

  因为,无论是股票还是房子的价值,都是根据众多购买者对未来回报的预测而定。支撑房地产价格必须具备三个要素:即低利率、宽松的信贷政策和良好的就业前景。只有这样,房地产市场泡沫才不会立刻被刺破。

  很显然,当前中国高房价、高库存并存。暂且不论北京、上海等一线城市,三、四线城市的风险更是巨大——人口比例不及大城市,收入又偏低,任何房价下跌都会对百姓造成更大的损失。

  大家心里都明白,房市泡沫越大,在价格低位进场的投机客抛售房产后所得的利润也越高。这就像进入股市那样,谁能抄到底,谁能保证在价格最高点抛售呢?

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