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中国楼房正逐一变成危房

观点 来源:中国经营网 作者:王亚煌 2015-09-24 13:18:21 阅读: 评论:0

  近两年楼房垮塌的新闻很多,最近浙江诸暨又有一栋六层民房发生倒塌。事情发生,媒体和舆论很自然,也是习惯性地指责中国的建筑质量,认为建筑英年早逝与当年施工方脱不开干系。

  但笔者认为,中国建筑的使用寿命过短很大程度上是由使用所造成的。从这个角度来说,不仅现在中国将迎来一个危房高峰期,而且未来我们现在居住的楼房也有逐一变成危楼的风险。这主要由以下几个原因所造成:

  首先,从目前中国大多数楼房的客观条件上来分析,居住人口过密是难以避免的一个问题。中国很多小区的容积率是世界范围都罕见的,小区里除了楼还是楼,一户里居住个五六口人是常有的事。当居住人口远远超过其承载量时,会加速其衰旧的过程。有些位于城区内交通连接点上的新小区,群租合租盛行,其现在的环境状况就已经达到了很糟糕的水平。更别提中国大多数老小区几乎是没有物业,或者物业的存在感很低,只能提供最基础的服务。这两者导致的必然结果就是小区环境状况和服务水平都不可避免地恶化,使得小区破败成为贫民窟,也使得楼房使用寿命大幅缩短。

  其次是居住人群的贫民化和老年化。如果一个小区里面居住的大多是富人或年轻人,那么由于富人和年轻人群体对居住条件有较高的要求,也有很强的自我维护能力,这一小区是不会太快走向破败的。但中国现在有两个现象:一是轰轰烈烈的城市化运动和棚户区改造工程,让农民和城市低收入群体都住进了楼房;二是年轻人离家运动,大多数年轻人都选择离开父母居住,小区主要居住者年龄几乎都是建筑年龄+30岁。虽然现在看来,很多小区光鲜亮丽,但是居住者的贫民化没有改变,老年化趋势不可避免,这两者都是小区环境质量维护能力最差的群体。他们或没有能力,或没有很强的愿望去维护自己的生活环境,那么其居住楼房的衰败也会加速。

  最为典型的一点是,香港也有很多老楼,但每隔十年楼房物业就会组织会议,决定楼的整体翻修工作。这样一来,香港上了年龄的老楼虽多,但却鲜有成为危房的,而都在良性使用中。但我们却没有这样一个良好的机制,即便是翻修,谁来出钱也是大问题,国内群众都守着口袋眼巴巴等着政府拨钱。

  再次是中国楼房的建筑模式问题。从国外一些国家的情况来看,高层住宅如果不能配备高端物业,那么其环境质量一旦变差将会是无法逆转的。因为不同于独栋住宅,高层住宅很难翻新。由于存在共同利益,推倒重建和翻新的成本谁来承担,这些人如何安置都是麻烦。曾经的奉化塌楼事件就暴露出了这一点,居住者是掏不起这个费用的,建设者早已没了踪影,政府预算又没有这块资金,质量问题住宅大量出现财政也负担不起。有经济能力者的首选则是逃离质量问题小区,剩下的只会是破烂建筑。

  最后,中国目前的楼房大多集中在城区内,这种位置布局在经济发展到一定水平后,也很容易导致贫民窟化,容易出现所谓的“炸面圈效应”。美国城市从20世纪60年代开始就出现了这一情况,城市中心出现了空洞化,那里的中产阶级都离开了城市、搬到周围的小镇和郊区去住。结果,城市得不到他们的税收,留在城里的是那些贫穷和没有工作的人。因为连工作机会也都转移到郊区去了,城市和郊区出现巨大差距,最终城市中当初为中产阶层建设的高层公寓都变成了贫民窟,水电等硬件破败后加速了房屋的老化。

  而中国楼房异常的衰败速度也告诫我们,切莫以为买房一定是稳赚不赔的买卖。当我们今天所居住的楼房在20年后也变成危房的时候,现在的价值早已不复存在。因此如果可以的话,还是买低层和别墅才是最佳的投资手段。

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