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人民币贬值加大楼市风险

观点 来源:中国经营网 作者:王亚煌 2015-08-12 11:11:19 阅读: 评论:0

  8月11日,人民币中间价较前一日下调1136个基点,引起市场各方强烈关注。业内普遍认为,央行最新举措或将带来人民币贬值,而人民币贬值又不可避免面临资本外流的压力。

  其实,中国出现大规模资本外流已是不争的事实。自去年下半年以来,人民币贬值预期一直存在,资本流出趋势明显。二季度,我国经常项目顺差766亿美元,资本和金融项目逆差766亿美元。至此,我国从2014年二季度以来,已连续5个季度出现“经常项目顺差、资本项目逆差”的状况。

  虽然在当前的经济环境下,人民币的贬值一定程度上会对制造业复苏起到积极作用,但是环顾世界经济史就会发现,资本外流永远伴随着房地产不景气。因为当大规模资本外流时,必然伴随着对本国资产的抛售,因而会带来本国固定资产的暴跌。

  特别是当外流的资本超过了本国的外汇储备量时,由于本国央行无法按现有的汇率向外逃的资本者兑现外汇,所以只能宣布本国货币对外国货币贬值,而这会进一步加剧仍然在本国的外资的恐慌,进一步加剧外资的出逃,形成恶性循环。同时,暴跌的资产价格会引发众多的资产持有者,特别是房产的持有者最终因资不抵债而破产,演变为经济危机。当年的日本、东南亚都曾经经历过这一过程。

  不过中国央行外汇储备极其雄厚,不大可能发生这种情况。而且城镇化和棚改政策,以及房价是建立在刚需基础上的分析也不断支持着房价上涨。于是中国出现了世界经济上很罕见的一幕:资本大量外逃,房价却反而上升。在股灾之后,大量股民又重新回到楼市,而且不断也有媒体和专家站出来表示房价将迎来上涨。

  这无疑进一步加大了楼市的风险。我们应当认识到,中国的资本外流已经变成全方位的。一方面,除了外资在撤离,比如日企纷纷转移到东南亚之外,大型国企、民营企业、甚至个人也在积极转向海外投资,抛售手上不良资产,加速海外布局。另一方面,中国除了狭义的资本外流,广义上的人力资源,特别是优质人力资源也在纷纷流向国外。这既包括了高收入群体和权贵阶层,也包括了受过高等教育,拥有高级技术的新兴中产阶层,这种外流对于中国高端房价的保值是十分不利的。

  而单纯依靠刚需群体很难支撑起房价,或者在房价下跌的过程中入市止跌。中国刚需群体最大的特征无非两点:人多、钱少。中国现在的房价早就超过了刚需群体可以承受的范畴,因此他们是无非给予房价太多支撑的。大量存在的投机群体更是只会追涨杀跌,在资本外流面前完全没有抵抗力,抛售房产只在片刻之间。

  当然,人民币出现跌势是刚发生的事,固定资产转化为货币进行资本外流需要一定的周期,房价不可能说降就降。对照日本和泰国的历史来看,在汇率出现接连下跌之后,大约三个月左右房价将迎来巨大振幅,考虑到中国在住房交易上有政策性控制,这一时间可能会拉长到半年左右,前提是人民币汇率下跌的情况没有改变。

  因此,中国楼市实际上在人民币贬值,和持续贬值的预期下已经到了危机边缘。再加上不动产统一联网登记在即,房产税也提上了日程,热钱大量流出无法避免,红红火火了多年的楼市这一次真的危险了。

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