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王亚煌:卖一买一支撑不了楼市太久
2014-12-19 12:59:41作者:王亚煌 来源:中国经营网 评论:

  据媒体报道,住建委数据显示,11月100平方米以上的二手房住宅成交量走高,在“9·30”新政的刺激下,不少改善客户开始入市,“卖一买一”的换房一族成为支撑二手房成交的主流,这也推高了中大户型的成交量。

  在市场冷淡的情况下,改善住房需求在全部购房需求占据的比例越来越大。笔者最近正好在陪家姐看房,中介工作人员也表示当前基本都是来咨询换房的,像她这样首次置业的人极少。后来看了几处二手房源,发现卖主的情况都惊人的一致:不是因为刚生了孩子房间太小不便生活,就是孩子长大了住不开了。而他们在出售房屋的同时也委托了中介在寻找同区域的较大的户型。

  对于中介来说是很愿意接待这种卖一买一的客户的,因为其一个人等于两单买卖,一来一去的佣金很是可观。而且卖一买一族的购房意愿比较坚定,不会保持太长的观望时间。这一方面是因为其改善住房的需求比较强烈,往往已经到了“拖不得”的程度;另一方面则是因为他们对市场变化的抗压能力很强,毕竟对于以房换房来说,不论房价是涨是跌,都不会亏太多,也不会赚多少。所以外在的市场因素,楼市走势对他们的影响较少。

  也正因为如此,在楼市普遍哀鸿遍野,观望情绪浓厚的情况下,卖一买一的换房族才成为了当前楼市消费的主力。特别是“9·30”新政出台后,极大的减轻了中等收入群体的还贷压力,也就释放了他们消费能力。一买一卖之间,更是让二手房交易数据变得好看了很多。国家统计局数据显示,11月份全国二手房市场行情明显好于新房市场,部分城市二手住宅价格环比出现上涨,且上涨城市个数比10月份有所增加。环比上涨的城市均集中在一、二线城市,其中北京、上海、广州、深圳4个一线城市全部止跌。

  但是单靠卖一买一族的换房需求,能支撑楼市复苏多久呢?笔者认为改善住房刚需群体可能在短时间内阻挡得了房价下行,但是其总量是有限的,难以长时间持续的释放,无法单独支撑起楼市复苏。换言之,当前二手房止跌只是回光返照罢了。因为从理论上来说,改善住房群体并没有让楼市整体消费者的总体数量上升,而是在进行资源内部的优化配置。这种优化配置的集中释放固然会在短时间内影响到市场景气程度,从而在心理层面上影响房价,但并不会对需求与供给产生实质的影响。

  而且当市场已经沦落到要依靠换房一族来支撑的时候,其危险性不言而喻:买不起房的人已经永远买不起房了。房价成为了社会阶级的壁垒,将无房者挡在了购房门槛之外。这么高的消费门槛无法为市场带来足够的新消费者,也就是首次置业人群,那么对于开放成熟的市场来说,其自我调节就还会再发挥作用,房价的下跌就还会继续。

  另外,能支撑起改善住房需求大量释放的还有一点,那就是大面积住房的批量出售。我们要承认,拥有大面积住房的房主通常拥有多套住房。当他们开始大量出售手上空置住房或非自住房源时,说明中国的富裕群体已经开始逃离楼市。人们普遍认为,在这场击鼓传花游戏的最后,最终接盘者一定不会是富人,而是中产阶级和穷人。如今,富人已经离开跑去股市了,高房价离开了高收入群体的支撑,又还能走多远呢?


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