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共有产权房能否避免寻租?
2014-06-07 10:28:42作者:陈方 来源:中国经营报 评论:

  日前,住建部相关负责人证实,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市被列为全国共有产权住房试点城市。

  所谓“共有产权房”,是中低收入住房困难家庭在购房时,可以按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权,而当市民有购买能力后,则可以向政府“赎回”另一部分产权,变“共有”为“自有产权”。即使住满5年后上市转让,购房者也要优先转让给共有产权人,也就是地方政府,由政府按市价购买产权获得完整产权。

  共有产权住房更多是为了缓解“夹心层”的住房困境,它之所以能够走向前台,是因为经适房领域出现了大量的寻租行为,而公租房又不能满足人们对私有产权的要求。共有产权住房降低了人们的购房门槛,按照中国人住房需求的传统心理,有“房权”心里才会感觉真正踏实。

  从共有产权房的性质来看,政府并没有对住房真正投入真金白银,政府让渡的只是部分土地收益,严格说,民众购买的只是地面上的建筑。当然,产权划分比例具体如何,还要看各试点地方的具体规定。只是共有产权住房的性质决定了如果购买者未来经济条件允许,政府拥有的那部分产权自己也可以“赎回”,这样的希望无疑增加了购买者的“安全感”。

  从舆论对共有产权房的反馈来看,大致都保持着谨慎的乐观态度,尤其是在寻租方面。业内人士指出,共有产权房从理论上避免了购房者获得全部房产价格上涨收益的可能,因为政府和购房者约定了所有权比例,一旦房产抛售,那么政府和购房者均可以获得相应的收益。

  比如上海当地政府占共有产权房30%~40%的产权,60%~70%的产权归个人,使得溢价大幅缩小,而经适房只需补缴少量土地收益价款,即可获得巨额转正收益。所以,两相对比,共有产权住房可能会杜绝经适房领域中出现的“开着宝马住经适房”的寻租行为。但是,共有产权房在杜绝寻租的制度设计上也有空子可钻,比如“只要将市场评估价降低几个百分点,共有产权住房购买者通过购买政府产权部分,即可获得从天而降的经济利益,少则十万元多则数十万元。”如何防止市场化标签将这种新的保障房形式重新导入“类经适房的道德风险困境”,这同样是共有产权房面临的挑战。

  另外,地方之所以在推进共有产权房的积极性很高,那是因为在共有产权房模式下,政府作为产权方,完全有可能变得有利可图。比如政府会从房价的上涨中获益,政府回购以后,不管是用于二次出售、出租还是抵押银行,楼价上涨得越多,收益也就越大。尤其是当前共有产权房在制度设计上还不够成熟,处在地方政府摸着石头过河的阶段,缺乏系统完善的顶层设计。只有真正把制度研究透彻,配套的法律法规都完善以后再进行全面推广,这样才能避免走弯路。

  而对于观望的民众来说,最大的担心还是寻租。再好的政策都怕寻租,尤其是在当下中国,寻租更是无孔不入。因此,如果要让共有产权房的试点顺利推进,很重要的一点便是必须杜绝寻租的可能。回顾共有产权房的“发展历史”,早在2007年,江苏省淮安市就大胆尝试了共有产权住房模式。但当时正是经适房大发展的时期,共有产权房还被视为“异类”;2010年公租房又横空问世,共有产权房几乎要被舆论遗忘。直到经适房小区开始出现大量有钱人、高空置率和出租率等灰色现象后,共有产权房的模式才缓慢铺开。由此来看,“成全”共有产权房的一个重要因素,正是经适房等保障房领域的寻租腐败。如果共有产权房也不能铲除这方面的隐患,这一住房保障模式到底能走多远,着实不好妄下判断。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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