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四类“地王”企业生死劫
2014-05-31 15:48:58作者:张宏伟 来源:中国经营报 评论:

  土地市场最热点的话题莫过于“地王”的诞生了,尤其是去年下半年,随着市场基本面的回暖,各地“地王”现象频现,各大开发企业在重点城市掀起了新一轮的圈地运动,导致地价屡屡创新高,重点城市“地王”频出。

  然而,当市场的脚步进入2014年,受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响,今年1~5月大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2~3成,个别城市甚至下滑4~5成,市场成交量表现欠佳。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”,但是,上半年整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来,甚至在第三季度仍然会延续这样的市场行情。

  那么,在银行信贷紧缩持续,市场基本面开始转为“以价换量”的市场背景下,这些“地王”企业的生存状况如何值得我们持续关注。

  笔者认为,作为发展与扩张的战略,不少房企尤其是大型房企始终没有停止逆势扩张,甚至在市场火热期仍然比较激进的拿地,制造“地王”。拿去年下半年来讲,以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭土地市场,以期短期内谋求上位,实现区域深耕或全国化布局。

  但是,也正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此,当企业的扩张的盲动性与2014年银行信贷紧缩相遇时,企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下,从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。截至目前,广州、宁波、南京、神木等地中小房企已经出现倒闭破产的现象,即使是大型品牌房企,目前也被同行收购股权,面临命运的转折点。

  笔者认为,在银行信贷紧缩的市场背景下,标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等这四类拿过“地王”企业受影响比较大,正在面临生与死的抉择,极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险,具体来讲:

  第一,标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业。

  有这么一类公司,公司定位于做高端精品,过去几年一直号称产品力较强,可以做“高溢价”,在拿地时候也不惜代价,频频拿“地王”,也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。但是,在今年市场低迷期,“高溢价”就很难实现,同时,由于这类公司产品线偏高端,能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷,往往会导致“地王”楼盘成交不是很理想,难以实现溢价收益,最终影响这类企业的资金面。

  第二,以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭土地市场,激进拿地,频频制造“地王”,甚至个别房企的拿地金额已明显超过销售金额,房企拿地能力严重超支。这类房企在今年银行信贷紧缩的市场背景下,此前以高周转策略回笼资金的美梦破灭,同时,资本市场融资成本高居不下,此时,这类企业拿“地王”的快感不再,已经受到资金链濒临断裂的煎熬。

  第三,过度依赖民间资本,最终因为拿地成本、融资成本过高等因素,导致项目定价偏离市场主力需求,销售上遇到瓶颈,企业遭遇资金链危机。比如受民间借贷、盲目扩张等因素影响,光耀集团深陷资金链危机,青岛君利豪集团有限公司董事长王莉也或因资金链断裂跑路。

  第四,没有明确拿地战略与风险评估机制,属于市场跟风者,尤其是在招拍挂拿地现场,意气用事,赢了当时拿地的赌局,但是,随后市场瞬息万变,这类企业对“地王”楼盘难以把持,市场的赌局能否度过还真是值得怀疑。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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