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叶檀:房地产智囊如此糊涂要出事
2014-05-30 13:09:12 来源:搜狐博客 评论:


  《华夏时报》5月25日报道,住建部日前兵分几路调研地方楼市,并且情况,并于5月24日向国务院高层汇报。

  根据报道,座谈会上有官员认为,限购是目前不得已而为之的下策,符合中国实际情况,未来将推出房产税等调控措施,目前上策不是放松限购混淆市场预期,而是由开发商降价提高交易量回笼资金,银行“讲政治”加速发放刚需与改善型需求贷款,以防止市场大幅波动。

  上述理论非常错误。

  房地产市场上行时以限购抑制投资投机性需求有必要,因为当时货币发行、贷款利率较低,房地产成为主要的投资品种,也成为各方财富的主要增值来源。但在房地产市场下行时继续限购则昧于现实。房地产市场预期下降,通常伴随着货币发行量的下降,利率上升,负债率的提升,此时房地产市场预期已经不稳,再以限购来降低购买力,就是雪上加霜。

  所谓房价下跌就会带动交易量的上升,是非常久远的谬误。通常情况下,房价下跌将使观望者增加,交易量下降,作为重要的投资品种,作为中国人代价最高最重要的消费品,房价下降带来的是更多人的观望,与股市情况相同,股指下跌绝不会让更多的投资者购入股票。

  以鄂尔多斯为例,《中国经济周刊》2012年9月报道,据鄂尔多斯市政府提供的数据,2011年前11个月,鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅,加上前两年的续建项目,共有2225.3万平方米。鄂尔多斯房价从高位迅速回落到3000元上下,此前鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万/平,鄂尔多斯成交量大幅下挫七成。鄂尔多斯房价跌到民间的真金白银浮出水面,投资者破产的破产,清算的清算,而当地人拥有无贷款房屋、价格低到再也不愿意出手售房时,价格才算进入真正的底部。

  中国各个城市情况大不相同,没有适用于全国的统一的铁律。温州、鄂尔多斯、常州等地房价下降,不会引发交易量上升,但资源、人才、权力集中的大城市刚好相反,房地产价格下跌将引发交易量大幅反弹。让北京、上海市中心的房价下跌三分之一,再放开户籍与入学限制,当地的房地产成交量一定会像火箭般窜升。

  北京成为人口虹吸城市。北京市常住人口增加较少的年份,2011年年末北京常住人口2018.6万人,同比还增加了56.7万人,到2013年年末,北京全市常住人口2114.8万人,比上年末增加45.5万人,常住外来人口802.7万人。北京资源紧张到什么程度?北京昌平区2014年小学毕业生只有6000余人,而等待入学的学生预计将超过1.5万人,学位缺口有9000有余。如果购房能让孩子入学,北京的房价将势不可挡。但北京、上海的经验绝不会重现于三四线城市。

  希望银行“讲政治”稳定房地产也是不符合市场化方向的古怪提法。现在银行是讲利润的独立法人机构,不要说现在一些银行分支行的日子很不好过,就是日子好过,在目前情况下,银行也不会轻易放松房贷。

  目前银行资金成本上升,银行理财产品收益率在5.5%左右,而上海银行间拆借市场1年期同业拆借利率5月13日为5%。央行5年以上贷款基准利率为6.55%,如果首套房贷打九折,房贷为5.895%,这样的利率既无法满足基本赢利需要,也无法覆盖长贷带来的期限错配等不可预知的风险。房贷上升对资金量不足的刚性需求打击最大,任志强先生表示,“如果个贷利率从0.7倍上浮到1.1倍,将影响至少24%的可支付能力。按钱计算的话,如果开发商降了十万房价,利率反而提高了20多万,对购房者来说,购房成本没有降低。”而房贷一上升,投资者知道寒冬将至,也就捂住了购房的钱袋子。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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