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许一力:政府会放任房价降多少?
2014-04-29 11:27:50 来源:搜狐博客 评论:


  最近全国各地都刮起了房价打折下跌之风,美国智库甚至跳出来称“房价下跌一半,银行也能维持运转”,这再度点燃了正在升温的中国房地产崩盘论。

  按照这种理论,目前中国的商业银行不良贷款比率大约在1%左右。交行就在此前一份研究中表示,纵使房价下跌30%,其对银行业不良贷款率甚至不会产生太大影响。纵使房价下跌40%至50%,不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。按照这个逻辑来说,如果房价下降50%,对应的中国商业银行不良资产也仅仅从1%上升到6.6%。按照国际商业银行惯例《巴塞尔协议》所撰写的内容,银行应该保持不良资产率10%以下,就属于可控区间。

  这个判断非常重要,房地产是个政策性行业,政府的态度起决定性作用。如果该理论被认可,意味着政府可能会放任房地产走出大幅回调的趋势,如果不认可,表明即使房价短暂下跌,但政府容许的下跌幅度并不大。

  确实很明显,从去年以来,尤其今年开始,中国房地产市场确实开始出现了连续的走弱,一个代表性的事件是三线城市的房地产企业开始出现违约,而李嘉诚作为港商投资地产的代表,则开始将资产撤离大陆与香港,转投欧洲。他的次子李泽楷则在今年4月初以9.28亿美元价格出售了位于北京三里屯的一处综合物业。今年2月份,只在北京和上海两地发展房地产项目的SOHO中国有限公司以人民币52.3亿元的价格出售了上海的两个写字楼项目。

  很多人将李嘉城的行为视为中国地产崩盘的先兆。但我们要换个思路来看李嘉诚的行为。

  李嘉诚抛售资产,对于其个人来说,确实是明智之举,因为以商人的角度来说,中国的房地产价格已经明显处于高位,而相对应的,欧洲和美国的资产价格在经历了经济衰退之后则正处于谷底。对比两国的商业地产租赁收入,可以明显看出,在曼哈顿,租金收益率为5%,但融资成本仅为2%。而同样的数据到中国,则是5%和7%

  对于欧洲呢?欧洲已经进入危机后的修复阶段,而这一阶段实际上欧洲政府恰巧需要资金。看看就知道了,李嘉诚并不是唯一投资欧洲的商业大鳄,比尔盖茨、冲基金巨头约翰·保尔森都在去年加大了对欧洲的投资。政府对于资金的需求,恰恰为这些资本预留了商讨投资回报或者压低资产价格的机会。对比于中国地产空间的有限,李嘉诚的撤离实际上是可以理解的。

  但如果换一个思路来看李嘉诚的行为。李嘉诚或许确实不看好中国地产,但这并不意味着中国房价的暴跌,而恰恰体现出的是李嘉诚作为商人和中国政府在房地产方面的不同需求。

  回到刚才说的商业银行不良资产的问题上。6.6%仅仅是不良资产的一个缩影。因为我国房地产信贷资产确实占总体贷款比例不高。但别忘了,实体经济与房地产相关的抵押贷款以及地方投融资平台的土地抵押贷款可是占据了大半壁江山,准确点的数据是,抵押贷款占到银行总贷款的40%,这意味着抵押品价格将因地产价格的下滑急速缩水。一旦房地产作为地方政府最重要抵押物失去价值,房贷风险与地方债风险会如双子星座联袂而来,因为两者通过土地财政与地方投资,密切地捆绑在一起。

  按照中国银行债券的5级分类,如果抵押品价格下滑,隐含必须针对这一债权进行准备金计提,这种情况下,银行的杠杆比率会有明显的下滑,而与之对应的,借助不动产抵押融资的企业,将难以获得资金,融资困难导致投资受阻,进而传导至整个宏观经济。这种案例也并非是没有先例,90年代日本经济的突然衰落实际上就是地产崩盘引导的全局性萎缩,这种投融资的萎缩直接将日本经济打回通缩,并且成为之后数十年政府经济政策的难点所在。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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