首页>观点>正文
王亚煌:楼市崩盘,为何是杭州?
2014-03-14 15:55:36 来源:中国经营网 评论:


  最近关于房价是涨还是跌的讨论持续高热,近日有媒体发文表示,杭州的楼市降价潮会向北京蔓延,认为崩盘会从一二线城市开始。这种言论自然引来了极大的关注和热议,因为从目前社会上主流的观点来看,一线城市北上广的房价是相对稳定甚至还会走高的,三四线城市由于房地产开发速度超过了市场需求,频现鬼城,因此更容易出现崩盘。

  然而杭州的楼市降价潮还是多少的改变了一些人的想法,认为杭州楼市走低是一二线城市房产大范围降价的预兆。但是笔者认为,杭州实际上在二线城市中有一定的特殊性,特别是其房地产的发展具有其他省会城市所不具有的个性,因此用杭州的情况来推导其他城市房价的走向并不准确,不具有可比性。

  杭州的楼市出现下跌之后,我们首先应当考虑的是,为什么是杭州?杭州楼市的特殊性在哪里?是什么导致了杭州楼市处在崩盘的边缘。笔者认为主要是两点:

  一是杭州作为浙江的省会,其经济在浙江并不占据绝对老大地位。浙江的宁波、温州、义乌,包括湖州,经济水平都很高。所以浙江的人群居住上并不和很多中西部地区省份一样,人们都往省会城市挤,而是相对分散,因为浙江的经济社会资源是分散的。一些宁波、温州的商人,其即便在杭州买房置业,他们也不在杭州居住,因为生意的核心不在这里。这就导致了杭州的住房需求实际上是个虚数,虽然人们的购买力旺盛,富豪颇多,但居住率并不高。

  二是杭州的住宅购买用途有很强的投机性。浙江是中国炒房团的大本营,很多人第一次炒房几乎都是从这里开始的。特别是温州、宁波商人,他们虽然在杭州很少居住,购房却并不少。但投机的购房由于目的性过于明确,所以追涨杀跌现象也很明显,一旦楼市出现风向标的转变,那么就会出现集中抛盘,加速其下跌。

  从某种意义上来看,其实与杭州比较相似的是温州。温州下面有很多区县也都很富裕,他们或多或少都在温州市区买了房,但也不居住,只是用于投资。当温州房价出现下跌的时候,他们抛的比谁都狠。所以温州的今天很可能就是杭州的明天。

  而北京并不具备杭州这种情况。北京的教育、行政、经济、文化资源高度集中,居住需求是很大的。北京人口一直保持高速增长,学区房能卖出天价,这都能看得出来,北京的房价有市场作为托底。其有很强的使用价值,不像杭州住房的使用率那么低。对于这些有使用价值,且房租收入也很客观的房产,即便是房价开始掉头了,人们拿在手里也不会抛售,追涨杀跌的效应很难出现。相反,如果出现了房价的下滑,人们会抢购的可能性倒更大些。

  现在很多学者都在说全面崩盘的话,笔者认为中国的国土范围很大,地区差异性更是天上地下,全面崩盘几乎是不可能的。就从目前发生的所谓局部“崩盘”来看,其模式也各不相同。鄂尔多斯和神木属于地方暴富后,政府盲目推动城市化建设带来的房产资源严重供大于求模式崩盘。而杭州、温州楼市下跌则与政府关系不大,是长期投机购房积累到一定程度出现的价格垮塌,如同股票从6000点开始一泻千里的重演。

  所以不论是鄂尔多斯模式,还是温州模式,都有其特殊性,并不会出现扩散效应。但是这对我们分析中国房产市场样本,预测下一个出现下滑甚至崩盘的地区还是有很高的参考价值的。笔者坚持认为的是,没有只长期繁荣不崩盘的房地产,房价回归合理区间只是一个时间问题。但是在这个合理区间究竟是多少,是瞬间回归还是平缓回归,导火索是政策变化还是经济形势变化,什么时候发生逆转,每个地区都有其特殊性,不能同一而论。趋势上看,杭州是一个开头,但也只能代表自己罢了。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

中国经营报

经营成就价值

订 阅
最新文章
民众心态在成熟,体育改革时机到了

里约奥运会上中国仍然名列金牌榜前三名,中国队的整体奥运成绩依然优秀,绝大部分队员也是拼尽全力、力争上游、为国争光,里约..[详情]

政治“短路”导致澳政府与中资突然“断电”

澳大利亚政府并未公布任何具体细节,说明中资进入“澳大利亚电网”与“国家安全”之间究竟有什么样的关联关系。澳大利亚反对党..[详情]