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王亚煌:内外交困,楼市终迎拐点
2014-02-14 11:25:48 来源:中国经营网 评论:


  2014年的房地产有点慌。在李嘉诚早早就将手上的房产抛售之后,楼市各类负面新闻和看空表态逐一来袭。王石觉得“2014年的情况非常不妙”,社科院副院长表示金融部门已在对房价可能下跌做准备,就连任志强都认为“今年房价增幅将大幅下滑”。而香港新鸿基旗下的某项目降价幅度达到40%,与恒大地产将启动大范围降价的消息更是直接让地产股大为下挫。

  在楼市上,国人已经经历过了太多次假跌,就如同被专家“狼来了”欺骗过太多的村民一样。当这波熊市悄然来袭时,市场上满是不相信与没有做好准备的人们。特别是一线城市房价接近2年连涨,土地出让金收入与土地成交均价也不断推高的现实,都似乎说明“以房致富”的造富运动仍然远未到头。

  但事实上,嗅觉敏锐的开发商与投资者已经开始未雨绸缪,特别是当任志强都开始悲观的时候,人们更需警惕。而从目前市场上的各路情况来看,抛开根本不适合中国国情的租金回报率,中国楼市也确确实实的在面对内外交困的局面,2014年将出现拐点也并不是妄谈。

  一方面,推高楼市的外部形势已经发生改变。在美联储退出量化宽松政策之后,受美元升值的预期,美债走强的和美国经济不断改良的影响,原先大量涌入新兴国家的热钱开始了迅速撤离,其中尤以金砖四国为甚。年后的一周,中国的股市成为了世界上资金流失最多的地方。而在15周之内,新兴国家的资金流出总额达到了333亿美元,是自2011年8月以来规模最大的资金大迁徙,也是史上第五次资金大规模外流。

  可以说,美联储流向新兴国家的12万亿美元到了收回的时候,新兴国家普遍性的房地产跃进与制造业萎缩的局面也将出现扭转。在这个过程中,资金抽逃对经济总量较小的国家和地区的影响是立竿见影的,就连金砖四国也不能幸免。除了中国外的其他金砖国家货币几乎都在贬值,并逐渐扩散到依赖其经济的次一级发展中国家。例如哈萨克斯坦就因不堪俄罗斯卢布的持续贬值,而宣布将本国货币坚戈贬值19%,来解决出口下滑问题。货币流动性减少,一定程度的通货紧缩和本国货币的对外贬值,将对新兴国家蓬勃发展的房地产造成巨大打击。

  另一方面,楼市在中国国内则正在经历改革和调控的双重不利影响。从宏观方面来说,中国新一届政府的改革将逐渐缩减政府权力和对市场的干预,由此会降低财政在各行政中心城市的投入。而分权与公共福利的分配向来是同步的,一线城市公共福利的减少和转移,也将势必会遏制其人口快速膨胀带来的住房需求增长。

  具体到微观上来说。近来最为重要的一条新闻便是不动产统一登记条例将于今年出台。对此潘石屹曾表示“这是好政策,如果今年实施,房价马上会跌。”事实上也是如此,当全国联网的不动产统一登记后,不仅广大有腐败嫌疑的“房叔”将无处遁形,市场存量、需求量、空置量之间的关系也将一目了然,让价值规律发挥作用的最好办法莫过于信息的公开。

  同时从现实上来看,一线城市的房价已经出现了曾被称为“不可能”的松动。1月份北京商品住宅成交套数、成交面积环比、同比均萎缩了四至五成左右,而价格从中介反馈的信息来看,则从去年年底开始就出现了不断的微跌。因为虽然地价不断抬高,但在限购的大环境下,房价已经到了刚需且有相当购买力群体的承受极限,继续上涨难有市场支撑。相反,原先的投资者在观望了一阵之后,也到了一个集中出量期。一旦房价连续数月下行,规模化的抛售还将会加剧下跌的趋势。

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