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王亚煌:房价不是人均收入撑起来的
2013-08-30 11:29:02 来源:中国经营网 评论:

  援引媒体的报道,根据IMF测算,我国人均收入尚不及发达国家平均水平的十分之一,但一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦,形成了巨大的泡沫。而人均收入与房价之间的鸿沟也是人们对国内房价过高质疑的主要依据。

  不过笔者认为泡沫不假,但我国的高房价却从来不是人均收入撑起来的。“任大炮”有句话说的虽然不受人待见,却也是实情,那就是“房子从来不是给穷人建的”。

  笔者认为,我们在分析国外的房价与人均收入的数据时,忽略了很重要的一个因素:用来与我们做比较的西方国家,其社会都已经形成了菱形结构,即中产阶级占据人口的绝大多数。在这样的社会中,人均收入、收入中位线都是可以比较直观的反映出该国的人均购买力和真实的收入水平的。

  但是在发展中国家却不然,几乎大部分经济增长较快速的发展中国家,其房价与人均收入之间都有着巨大的差距,中国更是如此。究其原因,是因为我们的收入差距过于悬殊,社会是金字塔结构,人均收入难以反映出中高收入群体的购买力。

  我们可以建立一个简单的模型来推算一下:假设100个人,收入是一样,均为1,那么支撑起来的房价也对应的指数为1。随着这个小社会的快速发展,当总资产量增加到200的时候,社会的分化出现了,出现了不同的阶层。我们分别以底层、工薪层、中产层、富有者来由低向高划分人群。

  其中,底层的人数为40人,作为被剥削的底层,他们的收入没有变化,依然各为1;工薪层的人数是30人,凭借着勤劳与效益的提高,收入翻番,达到了2;中产层的人数是20人,他们凭借自己的技能上的优势,收入增长300%,达到了3;而富有者的人数是10人,他们的收入增长最为明显,个人收入达到了远超中产层的4。

  这样计算下来,在这个小社会中,人均收入是2,其支撑的平均房价指数也应当是2。在这样的房价下,底层是不大可能买得起的,但工薪层咬咬牙还有机会,中产层可以正常负担。不过现实却非如此,这其中还有两个变量我们需要考虑:

  其一是住房的供应量。如果说住房的供应量只有20,那么就意味着在资源稀缺的背景下,只有最富有的20个人能买到住房,那样房价指数就会提高到4,而远非2。在4的房价下,工薪层瞬间被抛离出拥有购房能力人群之外,甚至中产层也只有最顶尖的人才有能力买得起。

  其二是优质房源供应量。即便住房的供应量充足,甚至达到了50,但是人们在住房的选择上却是有很强的倾向的。比如这50套住房,其中只有10套位于位置最好的地区,小社会中大部分的教育、医疗资源又恰恰集中在这一地区,那么人们自然会趋向于抢购这十套最好的住房。这种哄抬只有富有者参加,甚至其中最富有的十个人为了能压过别人,也需要付出远超过自己收入的价格。房价指数也因此可能会达到5左右。

  而以上也正是我们社会的缩影,和一线城市房价不断疯涨的一个重要原因。事实上,笔者从不建议将高房价问题只看做一个地产商黑心的经济问题,其从另一面来看也应当是个财富分配的问题。在我们社会财富总量不断增加,收入差距却没有缩小,高收入群体的购买力呈几何式增长,同时社会资源又不断向北上广等一线城市集中的情况下,房价也自然会得到市场的依托,而水涨船高。

  因此,单控房价谈何容易。社会结构的调整、公共资源的分配、收入分配的改革无一不是造就高房价的凶手,没有政治改革作为基础,经济调控也只能是缘木求鱼。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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