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陈虎:传统房地产商将被城镇化消灭
2012-12-07 21:21:10作者:陈虎 来源:搜狐博客 评论:

  李克强副总理一直倡导大力推进城镇化,这或成他主政后经济布局主攻方向。他指出:中国已进入中等收入国家行列,但发展还很不平衡,尤其是城乡差距量大面广,未来几十年最大的发展潜力在城镇化。

  中国经过三十多年的城市化发展,城市化本身发展空间已比较狭小,还存较大空间的,也只剩下城镇化。虽然近十亿人的城镇化内涵丰富,但与过去的城市化路径是有很大的不同的。

  一提城镇化,不少人首先有意识和无意识想到的是大兴土木,更让一些房地产商欢呼雀跃,不知道是真没看懂还是故意不懂。事实是,下一步的城镇化,与传统的房地产商是无缘的,他们反而在城镇化过程中被大部分消灭掉。

  城镇化就行政区域来讲,是指县城及乡镇所在地为中心的城镇辐射村庄。这样区域的消费群体,是最务实消费的,收入的限制,也没更多钱让你白白的赚去,只能为建筑商和材料供应商提供基础利润,中国城镇化建设,尽管总量上房地产开发不会小,但会出现与欧美发达国家的模式对接,房地产建筑商加开发商的利润在10%以下,这点利润显然是无法继续养育房地产商的。

  从现在城镇化住宅开发情况来看,在发达珠三角和长三角等地区,已基本完成了城镇化建设,而全国县城这一集群,开发的程度虽有差别,但也已不算低。随着城镇化推进中基础环境条件的配套,更大范围的城市到城镇、城镇到农村的距离在缩短,农民选择到城镇定居的积极性并不高,层层加码的传统房地产开发模式,是无法被城镇居民可接受的。欠发达地区,城镇化在一定时期里,更多是就地改善居住条件,农民宅基地基本是不花钱的,没必要高代价去短距离迁移。

  更重要的是,中央城镇化内涵,是试图解决城乡二元经济,通过改善综合环境,完成产业转移和农业反哺, 就地稳定农民,减少城市特别是大城市压力,建立起城乡平衡和谐经济模式,大兴土木的主要机会主要是在基础设施布网上,而不是房地产开发。就如李克强副总理提示的,推进城镇化,是要走工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的路子。

  由于实施城镇化,将会把大量农村流动人口稳定在城镇,所谓的未来3亿农民进城,几乎注定会成想当然逻辑,这同样会对城市化房地产是一种潜在的挤压,因为进入城市的人口可能会大量减少,城市化人口增加的高峰期已过去。

  就大部分地域来说,中国城市化过程中已已生成的住宅资源,透支了二十年发展空间。据相关调查,现在一线以下城市住宅开发已严重过剩,继鄂尔多斯和温州房价大跳水后,如贵阳、唐山、邯郸、中山、连云港等大批城市,面临漫长的去库存和消化存量过程,比如连云港,和南京相比,其经济总量、人口数量、2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%及55%,但土地成交面积已是南京的117%。而一线城市住宅所谓的短缺,随着空置率被逼迫得以释放,在人口增加趋势开始下滑和对房地产投资抑制的背景下,也很难拐头向上。

  中国城市化过程中大批量产生的传统房地产商,已不再被需要,有品牌综合优势的大房地产商将全面兼并中小房地产商,并走更加专业化的道路,其市场幅度向全国蔓延,大部分传统的中小房地产商的黄金日子已过完。干的早的,赚的已是盆满钵满,该收手了,而现在正在套中的,大部分注定会是白忙一场。

  城镇化中的房地产政策将更加透明,如果农民的土地补偿大幅度提高,城镇化房地产开发因操作难度加大而变的缓滞,这种滞缓,本质上也并不会影响城镇居民住房改善,如果城镇化的土地改革能够配套,多种形式的自我改善将成为未来的主流;如果反腐败不得不加大力度挤出空置房,现在绝大部分城市也真不会再缺房。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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