首页>观点>正文
首套住房贷款首付提高不会影响消费
2010-10-08 16:49:20作者:易宪容 来源:上海商报 评论:

  9月29日房地产调控新政策出台,市场认为最为严厉的政策是购买第一套住房的贷款首付比例不得低于30%。在不少人看来,这一政策出台,不仅会严厉打击投机炒作,也会影响到居民的消费性住房购买。由此,该政策将对国内房地产市场构成严重的冲击。但在笔者看来,该项政策并不是什么最严厉的信贷政策,只不过是政策回归常态,而且它有利于居民住房消费的增加。

  我国个人住房按揭贷款真正开始,要算1998年央行公布的《个人住房贷款管理办法》(银发1998190号)作为起步点。不过,该文件规定个人住房贷款业务只限个人购买普通商品住房及城市居民住房修建之费用,而不得用于购买豪华住房,而且其首付及利率优惠都很小。2003年的121号文件对个人住房按揭贷款的第一套住房与第二套住房的首付比例有所区别,但这一文件的规定后来并没有执行。国内房地产投机大量炒作就从这时开始。2006年的“国六条”,要求90平方米以上住房个人按揭贷款首付比例上升到不得低于30%,90平方米以下的住房贷款首付比例可为20%,但贷款利率不得低于基准利率90%。2007年的359号文件及452号文件规定了购买第一套住房贷款首付比例不得低于30%(90平方米以下不得低于20%),贷款利率基准利率下浮10%;而购买第二套以上住房的申请贷款,其首付不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付比例和利率水平随套数增加而大幅提高。该政策的出台,造成2008年全国房地产市场全面理性回归。

  不过,全球金融危机之后出台的131号文件及302号文件又把359号文件的精神全面推翻。按照这两个文件规定,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;贷款最低首付比例调整为20%;而且居民购买第一套住房和改善住房都可享受此优惠条件。对于非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构只是适当地予以提高。可以说,这两项房地产信贷政策用一个“改善性住房”的概念把个人住房按揭贷款的信贷政策差别化完全模糊了,让房地产投资与消费混为一谈。这就为2009年房地产价格快速飙升、房地产泡沫吹大创造了绝无仅有的条件。也就是说,131号文件及302号文件作为非常时期的非常政策,由于没有及时调整,给国内房地产市场发展及中国经济带来严重的负面影响。可以说,最近的政策要求商品房贷款首付比例不得低于30%,只不过是部分回到359号文件的常态。

  有人说,这次政策的调整让购买第一套住房贷款首付比例提高到30%,这可能影响居民的消费性购买能力,或误伤消费性的住房购买。其实,这是对政策的误解。因为,第一套住房贷款首付比例上升到不低于30%,并非是对消费性住房购买的政策收紧,而是让这种政策回归到常态。更为重要的是,在当前高房价的情况下,绝大多数的消费性购买住房者是无能力在这种价格水平上进入房地产市场的,因此,在这样的条件下,贷款首付高低对他们意义并不大。只有当房地产市场投机炒作退出市场并转变到以消费为主导的市场时,住房消费者才有支付能力进入这个市场。在这个时候贷款首付才对他们有意义。

  假定在政策调整前有一套住房为投机品,其价格为100万,那么要购买这套住房的贷款首付为20万元。在政策调整后,住房转变为消费品,假定其价格为70万,其贷款首付为21万。这时,购买住房的消费者看上去要多付1万元首付,但是其负担则减少30万元。上述两情况,哪一情况下对消费性购买者有利,这是显而易见的。也就是说,只要政府的房地产政策严厉打击房地产投机炒作,让房地产市场转变为一个以消费为主导的市场,贷款首付比例提高对住房消费者是不会有伤害的。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

中国经营报

经营成就价值

订 阅
最新文章
民众心态在成熟,体育改革时机到了

里约奥运会上中国仍然名列金牌榜前三名,中国队的整体奥运成绩依然优秀,绝大部分队员也是拼尽全力、力争上游、为国争光,里约..[详情]

政治“短路”导致澳政府与中资突然“断电”

澳大利亚政府并未公布任何具体细节,说明中资进入“澳大利亚电网”与“国家安全”之间究竟有什么样的关联关系。澳大利亚反对党..[详情]