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政府在租房市场上的角色
2010-07-21 20:49:14作者:李翔 来源:上海证券报 评论:

  始于今年4 月的房地产调控组合拳,非常清晰地释放了政府对于房地产市场的政策信号:房价不落,调控不止。但在这轮调控中,市场各方似乎总对后续宏观政策走向抱有一定的侥幸态度,有部分人在观望着,看政府宏观调控政策在面临整体经济下滑的时候是否会如同既往调控一样,松紧交替,有始无终。所以,在这个政策观望期之中,大家能看到住房销售市场成交量几乎降到冰点,但价格却是依然坚挺。在最近一段时间,则不断传出房价未降而房租大涨的消息,更被有的观点解读为这轮房产调控的副产品。甚至有人言之凿凿地认定,上海房租上扬,乃是对预期即将推出上海房地产税收的提前反应。言下之意,政府的调控行为,会将税收最终转嫁于房产的最终消费者上,最终增加了居民的负担,降低了居民的效用。

  房地产调控,是个系统工程,政府调控的政策措施,不仅仅包括家庭住房的买卖交易,在房屋出租市场上,政府可以发挥更为重要的作用,从而对整个房地产调控起到一个非常重要的补充作用。住房特有的兼具投资品和消费品二重属性的特质,决定了政策调控也必须从这两重属性上着手。目前已经出台的一系列地产调控措施,不管是政策预期目标,还是实际中工具的执行效果,都是针对投机性住房需求的“定向”精确打击。但是,在这个调控的过程中,政策制定者的最主要担心则是“城门失火,殃及池鱼”,原本是抑制投资性住房需求的“板子”,最终却落在了住房的消费品属性上面。

  由此可知,对住房消费品属性的保护,离不开政府对于房屋出租的有效规范和管制。参考其他国家和地区的经验,笔者认为,在房屋出租市场上,政府可以从以下几个方面着手管理:

  首先,政府不应用行政手段去限制租金水平,但应规范房屋出租市场的租赁行为。政府直接干预租金水平,只会扭曲相对价格,加剧市场的无效性。比如美国纽约市,对租金有着严格的政策管制,结果造成了尽管租金水平相当低廉,“听起来很美”,但是租客往往面对的是有价无市、一房难求的尴尬局面。我们一方面可以学习新加坡和我国香港的经验,对特殊的居民群体推出类似于“公屋”的廉租房,另一方面则无须对市场租金情况进行直接干预,只须对租房市场的运行规则通过立法或者行政规章的手段进行规范即可。与西方国家相比,我国房屋出租市场,针对租客的保护较少,在房屋租赁市场上,相对于房东,租客往往处于劣势。为此,可以考虑通过法律和行政手段,将房屋出租的各方权利义务明确下来。这样,政府在属于自身的领域(廉租房建设)履行了提供公共物品的义务,而在房屋私人租赁市场上则严守规则制定者的角色。这样,市场参与的各个主体能建立较为长期稳固的理性预期,也能使得房屋租赁市场发展得更为成熟健康。一个稳定的房屋租赁市场,会有效缓解房屋买卖市场上的刚性需求压力,能更为有效地配合政府对于房地产市场的价格调控。

  其次,在房屋租赁市场,政府需要进一步完善服务职能。如何运用税收、转移支付等多种政策工具和手段,更好地提供以服务型为主的公共产品,是我国政府未来一个阶段将面临的主要挑战之一。具体而言,政府服务能力的高下,就体现在政策微观层面的执行力之上。比如,这次被视为房地产调控终极手段的物业税,或有物业税之实的房产税,一度惹起舆论热议。主要的反对意见就在于执行起来,太过繁琐,技术操作层面上难度太高。但是,借鉴其他国家地区的经验来看,其实并无特别的执行困难。只要政府具有相应的政策工具掌控力,完全可以实行差别化、人性化的政策手段:一方面,可以对空置住房征收累进的闲置税(如我国台湾地区),一方面可以对学生或者某类特定群体免征物业税(如英国),若政策能在微观层面上收放自如,便能最大限度地避免某些负面效应。

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