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刘斌:租房市场的定价权是地产博弈的胜负关键
2010-07-12 23:39:10作者:刘斌 来源:中国经营网 评论:

  一、地产博弈的讨论

  如果我们对商业地产产业链进行细分的话,其中可以吸引资本进入并产生利润的环节大致出现在下述四个领域:交易源头的土地市值变动、商品房修建到出售的商业利润(期房市场)、二级市场的交易差价(二手房市场)、以及最下游租房市场的信息费用(租赁差价)。最终将以上这些利润兑现的成本分担者只有买房居住者和租房居住者。因为对于实际使用的刚性需求方来讲,房子只有消费属性,只有贬值的趋势。以此作为界限,就自然涉及到两个最敏感的话题---泡沫和通胀。如果将各个利润环节中合理的商业增值部分称为溢价的话,那么超出溢价的部分就可以定义为泡沫了。溢价是由中间环节的效率和劳动增值的程度决定的,泡沫却是由市场对价格的预期决定的。当这些利润环节传递给最终消费者进行成本分担的时候,房市通胀就产生了,至少对涨价的速度产生了忧虑。其中,买房居住者承担的是资产缩水的风险,而租房居住者就自然承担了租金的上涨。

  随着泡沫和通胀话题的强化以及资本多米诺效应的升级,原本隐性的问题---市场博弈和政策博弈也登上了历史的舞台,这也意味着地产顶峰时期的到来,博弈阵营也愈加明晰。其中,地方政府以地产抵押的融资方式成为地产市场的多方支持者;各大商业银行,一方面被房贷的优质性所吸引而积极对购房者进行信贷,另一方面因作为开发商的重要资金来源之一而深陷该市场,同时又担心地产衰退和坏账率攀升而引发信贷风险,这样成为了地产市场的坚定主力。两者以银行为首。相对地,中央政府为了保持国家长期地可持续性发展,冒着GDP下滑的风险,不得不进行去泡沫化操作,成了短期的空方。其它各种市场参与者,包括开发商、投机者、社会大众等等,只能跟随着多空双方的博弈形势进行着调整,没有任何的主动权。但是资本市场的神奇之处在于博弈中的机会空隙:当多空主力双方处于胶着状态的时候,短期市场和相关市场就会被“游资”所控制。当前租赁市场中充当多方、控制价格的角色是房地产中介,他们很清楚自己的优势---利用手中控制的房源筹码和当前租赁市场的监管盲区,因此在租赁高峰期到来之前进行短时间房租拉升。由于租赁合同中的房租价格是以现时市场价格进行签约,当合同签订的时候也就锁定了未来一年内的高价利润,所以只要高价能持续一两个月度过季节性因素产生的大量成交期,租方居住者就必须无条件的承担这部分影子价格而高价签单。当中央采取政策抑制房租的时候就为时已晚,虽然此后租赁价格的回落可以用供需淡季的回归进行解释,但是对来年CPI产生贡献的房租成本实际上已经进行了支付。

  因为地产产业链中各子行业对房产价格的走势保持着高度敏感,主力之间的博弈分析也自然成为了市场的焦点。那先关注一下博弈双方,银行和中央其实有各自不同的优势,银行定位于市场运作,中央定位于政策运作,但这两种运行方式对资本控制能力的强弱不同,中间存在个效率问题。一般来说,政策运作的效果会劣于市场运作的直接操控,政策具有强大的导向性,但在市场的执行过程中会出现较大的偏差。例如,以放松银根的政策来说,流入实体经济的资本量并不完全符合政策导向的预期,大量产生的资产泡沫化反而恶化了实体经济的信贷结构;以地方债政策来说,当中央替代地方发放债券时,地方政府却同时建立了配套平台进行融资,出现了当前的政府债务比例偏重的问题。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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