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农村改革期待“冻土”激活
2010-06-19 00:56:01作者:孙大午 来源:中国经营报-中国经营网 评论:

\前几天看到一条新闻,大连旅顺的李姓村民,14年以前将农村的房子卖给城市居民田某,双方不但签订了买卖房屋的文书,而且还到公证处进行了公证,只是没有办理过户手续。因为双方都不知道怎么去办,想办也办不了。应该说,这个买卖合同是有效的,因为它是双方真实意愿的表达。现在这个房子遇到了拆迁,国家补偿30万元,村民就想把房子要回来。结果他通过打官司,真的把房子要回来了。根据法院判决,当年经过公证的买卖房屋文书无效。因为现行法律规定,禁止城镇居民在农村购买村房。从这件事来看,我们的立法似乎是保护了农民,实际上,这些法规把农民害苦了。因为它使农村的资源不能盘活,不能流转、增值。

  我们国家早就制定了对农村发展“多予、少取、放活”的六字方针。“多予”,正在做;“少取”,已经不取了;但是“放活”,可以说几乎就没有破冰。国家要搞活农村经济,就应该放活农村的土地、金融,让农村的土地包括宅基地、房产能够流转起来。因为社会经济发展的三大要素就是土地、金融和劳动力,劳动力和金融都是跟着土地走的,土地是最基本的生产要素,是农村、农民的最大资产,我们说的市场经济,无非就是买卖交易的经济,如果人为禁止了买卖交易,使农民的房子、宅基地、土地不能流通,这些资源就没有价值,或者说不能体现其价值。农村经济的市场化关键就是放开农村的土地资源,让农村的土地、宅基地、房产能够顺畅流转,在流转中实现其应有的价值。

  目前我们的农村经济仍然是一种计划经济的框架,农村的发展只能靠种植、养殖来增加经济收入。现在中央也希望农村的土地可以流转,但是我们有一个“三不变”政策,就是土地的性质不变、土地的用途不变、土地的承包权益人不变。

  土地性质不变,就是集体所有制性质不变。简单地说,就是张庄的地不能变成李庄的地,而李庄的地也不能变成张庄的地,把土地固化在一个集体组织里。可是从具体情况看,拥有土地的集体组织是虚空的。比如说我们的土地承包权30年不变,“增人不增地,减人不减地”。这是什么概念呢?就是说你家里新增人口,也属于这个集体组织,那么就应该有他一份财产,但我们“增人不增地”,在村里新出生的人口就没有这份财产;现有的人口转出去了,比如上学的、当兵的、提干的、离开农村的,这些人不再属于这个集体,但我们“减人不减地”,他原有的土地还属于他。这显然是不合理的。

  土地的用途不变,就是土地原来干什么就永远干什么。集体没有权力改变土地的用途。不仅土地的用途不能改变,连土地的权益人都不能改变。什么是权益人?如果发包方是村集体,承包方是村民,如果村民转包给另一个人,这个人只能叫“使用人”,不叫“使用权人”。就像刚才的案例,李姓村民的房子卖出去了,可是他建房的土地属于集体,买房子的田某就只是使用人,不是使用权人。

  土地“三不变”的政策,造成了很多现实中的法律纠纷,出现了很多实际问题。原来没有出台“三不变”政策时,土地还有私下的流转,“三不变”政策一出台,农村土地使用权的合理流转就变成了非法。

  现在农村的发展处于一个变革期,很多地方在尝试着变通,采用多种形式“打擦边球”。比如成都金台区搞土地的流转,把集体土地及财产作价,量化到每一个集体成员,也就是个人,然后个人拥有的财产权作为集体总财产的股权,这个股权可以交易。我想,如果这样的股权可以流通,其本质等同于集体土地资源的私有化配置,改变了土地的集体性质和用途。重庆市的办法是尝试给农村的宅基地颁发房产证以及土地的使用权证。地上的建筑物获得房产证以后,这个房产就可以进入市场,进行租赁、抵押、贷款等交易,在实质上也改变了宅基地的集体性质。这些方式都是在“打擦边球”。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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