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马光远:“小产权房”如果转正,那才是真正的王炸
2017-09-07 09:47:53 来源:中国经营网

在上一篇谈集体建设用地搞租赁房试点的文章中,我一方面抨击了那些认为这个试点会导致房价下跌的观点,另一方面谈到了“小产权房”的问题,在我看来,“小产权房”的转正才会给房地产市场带来真正的巨震,因为这将从根子上动摇高房价的基础。

关于中国的小产权房问题

从产生到现在,一直讳莫如深,有关部门在政策层面一直维持高压的态势,维持对“小产权房”违法的界定。按照之前国土资源部的界定,“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念,实质是违法建筑无产权。它不仅违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,也是违反相关政策的。针对各地出现的“小产权房”问题,从1999年到现在,有关部门也是三令五申,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,并要求各地坚决制止、依法严肃查处。但实际的情况是,“小产权房”并没有因为政策的高压而偃旗息鼓,各地“小产权房”反而如雨后春笋,规模越来越大。按照学界的估计,全国小产权房大概有60到70亿平。以深圳为例,深圳经过几次土地改革之后,尽管集体土地很少,但建在“国有土地”上的违法建筑很多,一度占到深圳房屋存量的一半,差不多有37万多栋。一个一线城市,违法的产权残缺的建筑达到了如此惊人的量,这背后的原因一定没有那么简单。

在笔者看来,长期久禁不绝的“小产权房”问题,的确反映了中国房地产市场某种不能自圆其说的扭曲状态:一方面,一些城市的房价完全脱离了居民真实的购买力,导致民众对“合法建筑”望“房”兴叹;另一方面,价格远低于商品房的违法“小产权房”就成了一些低收入群体无奈的冒险和选择。这是一个危险而心酸的游戏,那些没有购买力从主流的合法住房制度中获得“居住正义”的人们,要么无房可住,要么选择那些随时可能被官方宣布为“非法建筑”的小产权房。这是一种这么无奈又悲凉的选择,在历次清理整顿中,这些“小产权房”的业主都要经历一次又一次的心灵煎熬和折磨。

当然,我不是鼓励违法行为。关于“小产权房”的违法性,这点不容置疑,笔者也一直认为,如果法律规则规定,集体土地不能直接上市交易,必须国有单位征用之后变成国有建设用地才能上市交易。不管这种规定如何不合理,那么,直接在集体土地上盖房子销售就是是违法的,有关部门在这个问题上的定性没有任何问题。然而,很显然,这不是问题的全部,更不是问题的重点,我们需要问:为什么那么多人铤而走险非要买存在拆除风险的小产权房?

必须承认,“小产权房”作为二元体制下,转型中国存在的独特现象,有其产生的深层根源。多年的实践也一再证明,根本无需从法理上论证“小产权房”合法与否的问题,而是应该基于中国土地制度的缺陷,土地制度改革的大方向,以及中国房地产长效机制的建立等事实,探求“小产权房”的解决之道。离开中国住房的真实生态,一味强调违法并不能解决任何问题。就“小产权房”的法律属性,相信那些购买者比政策制定者更清楚其风险何在,没有法治的保障,没有质量的保证,更没有权利的归属,而又不得不选择,这种种的冲突,恐怕不能简单地以一个“非法”来一言以蔽之。

在我看来,这么多年,有关部门之所以在“小产权房”问题上毫不松口,态度铿锵,根本原因在于“小产权房”一旦真的在政策层面获得转正的可能,势必将对土地财政体系以及房地产市场目前的利益格局,特别是高房价造成冲击,这是问题的核心和本质。基于维护现有利益格局,他们会时不时拿出“法律”的大棒,时不时拿出“捍卫耕地”的再正当不过的说辞,甚至时不时采用“别以为小产权房法不责众”等恐吓的手法。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

马光远

经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。