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马光远:集体建设用地建租赁房,房价会大跌?
2017-09-07 09:46:17作者:马光远 来源:中国经营网

近日,国土资源部和住建部联合制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,称为构建购租并举的住房体系,确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

按照方案的描述,利用集体建设用地建设租赁住房的好处有三:

一是可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;

二是有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;

三是有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程。

除此之外,通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

但是,这个文件发布之后,引发了一些专家和自媒体标题党的狂欢,什么“楼市又出王炸,房价将大跌”等等吸引眼球的廉价卖笑标题充斥着各个媒体。在一个观点极其掉价的时代,只要为了吸引阅读和眼球,知识分子真的连最起码的底线都不要了。笔者最近因为身体及其他诸多原因,没有对房地产市场出台的一些政策发文解读,但看到这么多误导市场和公众的文章,忍着身体的不适出来说两句。

利用集体建设用地搞租赁房试点的最大价值和意义究竟在哪里?我想告诉大家的是,不管这个试点有多少意义,但唯一不可能的意义是导致房价大跌,因为房价大跌从来都不是政策的选项。从去年的“9.30”开始调控,到今年的“3.17”楼市画风大变,中国房地产无论是政策和市场的天都变了,但我一直强调,不管政府出台什么样的政策,都不会真的打压房地产,而是防止房价暴涨之后引发的系统性风险,防风险、稳定市场从来都是政策极力推动的目标。

集体建设用地搞租赁房试点,最大的好处在哪里?

正常的逻辑是,集体建设用地相对于国有建设用地,首先是便宜,这样可以让房租稳定在一个可以接受的水平,避免出现国有建设用地搞租赁房,房租居高不下的尴尬。但这和房价真的没有关系,试点的13个城市,除了沈阳房价相对平稳,其他城市都经历了2016年房价的暴涨,集体建设用地少量的入市,并不会对这些城市的房价造成实质性的冲击。那些动辄某个举措会引起房价大跌的观点不仅天真,更是无耻。在房地产市场上,迎合民众痛恨高房价的心理,说一些民众爱听的动辄预测房价要大跌的话的人,是最没有道德的。在高压政策下,一些城市的房价会出现调整,但这和集体建设用地搞租赁房试点没有半毛钱的关系。

当然,我看到一些观点认为,利用集体土地搞租赁房试点,为“小产权房”的平反打开了政策之门。有关部门随即立即辟谣:集体建设用地搞租赁房试点和“小产权房”完全是两码事,一个是合法合规,一个是违法违规。语气极为严厉铿锵,这是可以理解的。

因为真正可能导致房价大跌的恰好是“小产权房”的转正问题,而不是集体建设用地搞租赁房试点。过去多年围绕“小产权房”问题,政策基本陷入停滞,除了划定的触碰几条红线的明确拆除之外,剩下的大量的小产权房究竟如何处理,仍然没有明确的结论。甚至全国小产权房的数量究竟有多少,也是讳莫如深。笔者一直比较采信的数字是60多亿平这个数字,如果这些“小产权房”真的绝大多数转正,他们对整个房价的冲击将是实实在在的,这也就是为什么有关部门第一时间澄清的奥妙所在。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

马光远

经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。