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马光远:房价暴涨后,房租会不会暴涨?
2017-08-24 14:16:09 来源:中国经营网

租售并举最让大家担心的是,房价没有下来,房租又涨上去了。

这种担心不是没有道理。

按照美国的标准,如果一个家庭每年用于住房的支出(包括房租和按揭)超过家庭可支配收入的30%以上,意味着这个家庭有严重的“住房问题”,即用于居住的支出太高了。中国目前还没有衡量家庭“住房问题”的标准。如果参照美国的标准,结论将是非常可怕的。

不说房价,单说房租的支出

在这里列举几个不同机构的数据:一是北京市统计局7月12日公布的数据显示, 6月份租赁房房租价格环比上涨0.3%。另据统计, 北京6月份月租金均价,达到了4410元/套;二是上海易居研究院7月份发布的《50城房租收入比研究》报告显示,2017年6月,北京的人均住房租金达到2748元/月,位居全国首位。各城市房租收入比值当中,北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高的城市。

以上数字说明,中国的房租相对于一般居民的收入,实在太高了。但是,如果和房价比,房租真的很便宜。仍然以北京为例,目前北京市的二手房实际均价应该在6万左右,这意味着,在北京购置一套100平左右的普通住宅,支付的房屋总价在600万元左右。而北京2016年人均可支配收入为52530元,等于一个人1年的收入买不到一平米的房子,假定两个人都工作,买一套600万左右的房子,不吃不喝需要接近50年,等于两个人不吃不喝一辈子也就够买一套房子。

如果按照租售比,北京的租售比早已经远远超过了1:200的安全线,保守估计在1:500以上,一些地区甚至到了1:1000的程度。最近媒体报道,租金回报率最低的城市中, 四个一线城市分别是北京1.37%,深圳1.38%、上海1.48%,广州1.69%。1%的租金回报是什么概念,意味着房子要收回成本需要100年,超过了70年的法定房屋年限。这意味着,按照现在的租金,北京一些地方的房子要回本,甚至超过了房子法定70年的房龄,这还不算贷款的利息成本。所以相对于房价,北京的房租是太便宜了而不是太贵了。

这话其实很容易被误解,有些人会认为我为房租暴涨站台。按照我前面引用的美国的标准,其实,无论是房价,还是房租,都耗尽了很多中国人的收入,这是不争的事实。在中国的热点城市,特别是北京,房租的绝对值并不低,我们绝对不能说房租太低。某知名网站的数据显示,留在北京的大学生,要拿出月收入的67%用于房租,这是非常惊人的。

相对于畸高的房价,房租支出倒没有引起很多人的关注。

按照美国的标准,在北京的绝大多数家庭,无论是买房,还是租房,其实都存在严重的和自己的收入完全不匹配的问题。在谈论资产价格的时候,我们虽然一直强调趋势,但是大家记住,资产价格最终崩盘,会有一个因素,那就是资产价格特别是房价,高到只有少数人才可以买得起的时候,资产价格就比较危险了。所以,国内那些认为北京房价永远会上涨的人应该记住,当北京房价和房租,都只有少数人才可以有能力支付的时候,支撑房价上涨的力量除了货币购买力的稀释,还能有什么别的办法避免出问题?

所以,在今天我们讨论住房问题时,一定要清醒地意识到,中国大城市,特别是北京、上海等城市,需要解决的不仅仅是房价高的问题,也有房租的支出已经严重偏离了居民可支配收入正常支出的比例。如果一个城市的居民把收入的50%用于住房支出,一定会影响其生活质量和在其他方面的消费,这是基本常识。但是,相对于畸高的房价,房租支出倒没有引起很多人的关注。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

马光远

经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。