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马光远:地产造富时代真的落幕了吗?
2017-08-14 10:40:30作者:马光远 来源:中国经营网

昨天经济观察报的一篇报道的标题很吸引人:《地产造富时代落幕》,报道说“地产商人是中国富豪榜上非常重要的群体,在他们最风光的年份,中国最富有的十个人中七个是开发商。不过,这种优势正在消减。蝉联几届内地首富的王健林,是至今仍留在财富Top10中的两个地产商之一。”在一个人人痛恨高房价,又人人热爱房地产的扭曲时代,这样的标题无疑让很多人解气,但事实真的如此吗?中国地产财富的浪潮真的过去了吗?

按照这篇报道的逻辑,之所以认为“地产造富时代已经落幕”,原因有三:

第一个显性动因是金融支持转向。文章认为,包括第五次金融工作会议精神在内的种种信号表明,中国的金融行业将告别套利时代,而进入一个更侧重服务实体经济的新时期。

其次,市场集中度上升,巨头格局相对固定。文章认为,市场向寡头集中的趋势非常明显,过去五年开发前十强企业市场份额从12%升至19%,一些预测认为未来会达到50%。

第三,资产价格基数抬高。基于这三个原因,文章得出结论:“谁也不会否认,这个行业仍将处于发展期,新业务的催生也会注入更多的活力。但就经典的开发模式而言,房地产批量造富时代正在落下帷幕。可能还有更多社会、政治的因素,导致了这场长达十年的造富运动无法大规模延续。”

的确,高房价,特别是热点城市的房价暴涨已经成了中国宏观经济的风险点之一,中财办的官员甚至将房地产泡沫列为当下中国面临的“五大灰犀牛”之一,但因此判断中国地产财富的浪潮就此结束,仍然言之过早。

这篇报道之所以吸引眼球,根本的原因是迎合了很多老百姓对高房价和开发商的痛恨,但从专业分析的角度而言,这篇文章列举的三个理由基本都属于不靠谱的理由:

第一,金融脱虚向实,这话差不多喊了快10年了,以前的描述是“金融要为实体经济服务”,意愿和初衷无疑是对的,但要真正做到真的很难。金融的本质是牟利,哪里有利润资金就流向哪里,在实体经济非常困难的情况下,资金流向实体经济,只会让资金陷入风险。从银行业的资产来看,房贷目前不仅不是不良资产,反而是银行优质的资产之一。反而流向实体经济的很多贷款,却变成了坏账呆账。资金要真的脱虚向实,关键是要真正振兴实体经济,要为实体经济的发展创造好的环境,而不是逼着资金流向不好的困难的实体经济。而且,在目前中国经济仍然被房地产绑架,在地方财政对房地产的依赖已经到了难舍难分的情况下,房地产本身的安危对中国经济,对地方财政都是攸关重要,不可能轻易放弃。

至于后面两个理由,则更不值得一驳,文章认为市场集中趋势明显,事实上,中国房地产市场最大的问题仍然是集中度差,前10强占市场的份额不到20%,市场集中度差,这是中国房地产市场出现各种乱象的原因,也是房屋建筑质量差的根源之一。未来的趋势仍然是继续提高市场集中度,同时,市场集中度的提高,则有利于大的开发商整合产业链,房地产行业将不仅仅靠卖房子赚钱,未来将更多的在与居住相关的服务领域拓展利润空间,颠覆现有的单一的财富模式,这也是下一步房地产发展的方向。

至于“资产价格的基数”,则更是一种静态的大众性的看法,从房价的基本规律看,在一个国家城市的人口净增加,一个国家的人口转折点没有到来,以及一个国家的人均GDP尚未超越中等收入水平的情况下,资产价格长期的趋势仍然是向上的,无一例外。今天看到的资产价格的高点,明天很可能只是半山腰而已。回顾过去20年中国房价,站在当时的时空下,每年都觉得房价很高,但回过头看,那些以前认为高不可攀的价格,现在看起来是不是很便宜?这就是房价的“后视镜”原理。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

马光远

经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。