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再论“共有产权房”:和政府合伙买房,其实你一点便宜都没占到
2017-08-09 16:21:13 来源:中国经营网

今日继续评论“共有产权房”。

继征求意见稿之后,北京市相关部门又起草发布了共有产权房的建设标准。共有产权住房按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设,全面实施装配式建造、全装修成品交房,执行绿色建筑二星级及以上标准,倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。同时,按照智慧社区的理念,推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合,实现小区无线网络(WIFI)全覆盖。安装人脸识别系统,试点建造智能化小型公用仓库。强化社区自治功能,营造良好的社区交往空间,创造学习、健身、交流的宜居环境,将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置。等等。这些细节透露出的信息是,“共有产权房”在小区标准上,基本不输给普通商品房。

在之前评论“共有产权房”的文章中,笔者论述的核心观点其实就两个:一是作为一种脱胎于以前自住房的政策性商品住房,其从自住房变为“共产房”,最大的特点是政府把以前给予自住房的各种优惠政策,换算成自己的股份,事实上是侵占了保障性住房获得者的权益。按照以前自住房的定价原则,自住房的定价低于周边商品房30%。参照自住房定价,则“共有产权房”的产权份额又是如何确定的,征求意见稿提出,“购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。”

什么意思?

还是以“自住房”的定价为例,以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%,但你以前买的“自主房”是完全产权的,但在转换为“共有产权房”之后,售价也可能低于同地段售价的30%,但你得到的是一个只有70%产权的房子。也就是说,共有产权房的个人用同样的钱之前可以获得自住房的全部产权,但现在用这些钱只能获得70%的产权。这意味着,在房子品质等不变的情况下,你购买到的共有产权房的产权相对于以前的自住房缩水了30%。

“共有产权房”的第二个弊端,则在房屋质量。无论是过去的经济适用房,还是自住房,凡是保障性住房,由于都实行微利的原则,开发商为了拓宽自己的盈利空间,一般会在房屋质量上偷工减料。这使得保障房的质量在大多情况下都低于普通商品房的质量。

在北京买过以前经济适用房的人应该对此有刻骨铭心的记忆。小区和房屋品质的差异,直接导致的结果就是这些保障性住房的价格未来上涨的幅度远输于普通商品房,再加上自住房也好,还是现在的“共产房”,在转让等方面,又规定了很多限制性条件,这使得其在未来的转让价格上更是打了折扣。

这意味着什么呢?

意味着你用可以购买普通商品房的钱,买了一个在房屋质量和未来升值空间方面明显比普通商品房差的房子。这使得“共产房”表面上是为了圆低收入阶层的住房梦,最后的结果却是让穷人吃了亏。

价格没变,面积没变,产权相对以前产权少了30%,而且房屋质量很可能无法和真正的商品房比较,长期看,一定影响共有产权房的制度价值和意义。低收入阶层通过购买“共产房”究竟获得了什么好处呢?唯一的好处就是你免费获得了政府占有的30%的份额的使用权。

但如果仔细分析,还真算不上免费,你必须付出的代价是:第一,要承受房屋质量可能不如普通商品房的风险;第二,由于房屋质量及在权益等方面的限制,“公产房”未来的升值空间肯定小于普通商品房。因此,在“共产房”的意见稿一出台,我就看到一篇文章的标题:“你和政府合伙买房子,你可能占到政府的便宜吗?”尖锐了点,但的确是事实。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

马光远

经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。