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马光远:“共有产权房”会让房价大幅度下降吗?
2017-08-04 13:51:37 来源:中国经营网

近日,北京市出台了有关“共有产权房”管理办法征求意见稿。

根据意见稿,北京市的“共有产权住房”,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

按照北京市有关部门的解释,北京市的“共有产权住房”是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范。

北京市推出的“共有产权房”主要供应给符合限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中一个最大的亮点是,非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%。

根据意见稿的规定,共有产权住房不满5年的,不允许转让房屋产权份额,满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

综上所述,我将北京市这次推出的“共有产权房”界定为具有一定保障性质的普通商品房。其最大的特点是,政府和购买人共同享有房屋的所有权,并在转让、出租等方面相对于一般商品房有一定的限制。

需要指出的是,北京市的“共有产权房”并不是一个新鲜的事物。

根据笔者的考证,“共有产权房”最早源自英国,英国的共有产权房并非保障性质,而是完全的商品房。只是为了减轻购房者的压力,由政府和购房者共同出资取得产权。

在中国,2007年江苏淮安就推出了替代经济适用房的“共有产权房”模式。当年淮安的“共有产权”作为保障性住房的探索性事物,其政策设计的基本要义是:政府将原来供应经济适用房划拨的土地改为出让,将出让土地与划拨土地之间的价差、政府给予经济适用住房的优惠政策,显化为政府出资,形成政府产权,从而形成低收入困难家庭和政府按不同的产权比例,共同拥有房屋产权。也就是说,这是一种由政府和个人共同拥有产权的商品房,房价等同市场价。

但与一般商品房不同的是,因为有政府的出资,在某种程度上缓解了购房人初次买房的资金压力,而且“共有产权”的个人产权人可以在五年之内,可以原有的价格回购。从实际效果看,共有产权房自2007年进行试点以来,解决了千余户家庭的住房困难。

当时,对于淮安的“共有产权房”模式,我发表了数篇文章进行探讨。总体而言,我认为,作为一种立足于解决经济适用房各种弊端的替代模式,“共有产权”有一定的意义,但在房屋定价、政府占有份额等方面,存在很多模糊和争议之处。比如,按照当时的模式,政府占房屋产权的30%,但这30%并非政府真正出钱,而是以土地出让金以及政府对经济使用房的政策等换算,政府政策能否换算成政府出资,这是值得商榷的。

相对于淮安模式,北京市这次推出的“共有产权房”,房子的“商品属性”更多,而保障属性更少。是过去“自住房”的升级优化版。这是相对于淮安模式我认为进步的地方。

对于过去的“淮安模式”,我批评最多的是将政府的保障政策内化为政府的出资,事实上是侵占了低收入阶层本来应该获得的福利。北京的“共有产权房”的商品属性增多,将使得房屋的产权和政府的出资更加透明。所以,问题的关键仍然是“共有产权房”的定价问题。

既然北京的“共有产权房”滥觞于以前的“自住房”,自住房和周边的商品房比较,政府定价低于周边商品房30%。

按照目前的意见稿,“共有产权房”的定价规则是其销售均价,低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

“共有产权房”的产权份额又是如何确定的,“购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。”

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

马光远

经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。