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马光远:失真的房价数据
2017-07-12 11:27:40 来源:中国经营网

最近,关于房价下跌的新闻比较多,最吸引眼球的是两个消息:

第一个是《中国经济周刊》的《从全球涨幅第一到部分楼价几近腰斩,谁导演了合肥房价过山车?》的文章说,被某机构评为去年房价全球涨幅第一的合肥,今年房价“几近腰斩”,文章引用对“合肥部分房产中介”的采访:“滨湖板块的降幅最大,多数降幅达到40%~50%,快到腰斩的价格了。今年春节时,滨湖有个楼盘开盘价为1.1万元/平方米,与价格最高时周边楼盘2.2万~2.3万元/平方米的价格相比下降了一半还多。”

第二个是关于深圳房价的消息:根据深圳规土委发布的6月份房价数据,数据显示,6月份深圳房价为54492元/平米,较5月微幅下滑。数据还显示,自2016年10月至2017年6月,这9个月来,深圳房价已累计下跌7108元/平米。

可以说,深圳和合肥,分别是2015年和2016年中国房价暴涨的代表城市,这两个城市价格的变化,无疑对未来其他城市房价的走势具有心理层面的影响作用。

但是,可以肯定的是,上述关于这两个城市房价报道的数据很显然是不符合实际的。

先说合肥,合肥在经历去年以来的调控之后,成交量迅速下滑,对投资投机的抑制从成交量看成果显著据统计,前6个月合肥市商品住宅共计成交17546套,同比去年上半年下跌幅度约为77%,按照官方的数据,新房销售面积前5个月下降了30%多。

房地产市场相对于2016年明显降温已成定局。我在今年年初谈及合肥的房价时,我认为,合肥这个城市和合肥的房价,这个城市因此被我列入今年房价危险的城市。

但是,即便如此,用“房价腰斩”这样耸人听闻的说法不符合合肥房价的实际情况。按照国家统计局的数据,合肥房价在5月份新房价格环比下降0.2%,二手房环比下降0.2%(当然,这个数据的具体数字几乎没有任何价值,其对市场的误导并不亚于房价腰斩这样的报道,我之前有文章讲过,我从来不相信统计局的70个大中城市房价数据。),按照当地房地产协会的数据,房价不仅没有降,二手房市场均价在6月份的数据为14215元每平方米,环比甚至还微涨了0.14%。

实际情况是,合肥房价出现松动,价格出现下降,这都是正常的,甚至可以说,去年绝大多数经历了暴涨的热点城市,都面临这样的市场转换,这就是我一再说的市场已经变天。但是,价格的变动没有“腰斩”这么夸张。

因为根据我的了解,报道所言的数据不知道说的是那个楼盘,个别楼盘,甚至个别的房子因为特殊情况出现特殊价格是正常的,但不能因此惊呼价格腰斩,这不过是吸引眼球的噱头。另外,在限价政策下,新房的统计数据是不可能上涨的,这就是我们看到的房价的真相。

至于深圳“九连跌”,每平米降了7000多的报道则更是荒唐,属于小学数据不及格的表现。如果说二手房市场还能勉强用每个月的成交均价作为这个城市二手房的价格数据的话,用新房每个月的成交价作为房价数据则是这么多年中国房地产数据上让人笑掉牙的笑话。

每个月开盘的楼盘区域不一样,上个月热点区域开盘多,均价自然高,下个月郊区大量推盘,均价一下就下来了。而且,你根据自己的指导价,不让高价楼盘上市,价格当然下来了。这么多年,我们很多城市居然用每个月新房的成交均价来判断房价的走势,等于上个月篮球队全选了姚明,下个月全选了潘长江,然后说身高下降。

深圳市场真正的情况如何?深圳房地产市场正在进行激烈的博弈,市场向买方市场转换,这都是真的,因为如此严厉的调控之下,市场没有不降温的道理,但蠢蠢欲动的资金仍然盯着市场的变化,准备随时入市,各种各样的金融产品随时准备为市场添温加火。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

马光远

经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。