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调控第三波:年底突然再出重拳房价真的要跌?
2016-12-01 15:13:47 来源:中国经营网

11月28日晚上,上海、天津两市在没有任何预兆的情况下突出重拳,在信贷和土地市场等方面,继续收紧调控措施。

上海出台了房贷新政,规定:自2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元,并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

天津的调控措施有:对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的,最低首付款比例为30%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例为40%;但对非本市户籍居民家庭,在市内六区和武清区范围内购买首套住房的,贷款最低首付款比例为40%。同时,天津还提出要加强土地供应的计划管理,对住宅需求较大的区域适度加大土地供应量;为防止土地价格异常波动,对市场预期较高的地块可采取设定土地价格合理上限等方式,引导开发企业理性竞价。

对于上海、天津再次深夜出台调控措施,业界都表示突然。其实,以上海、天津为代表的调控的“第三波”风暴迟早会到来。原因在于,这一次调控,无论是调控的目的、针对性以及决心,都和以前的历次调控有很大的不同,但是,市场似乎对此认识不足。

在“9.30”调控风暴出台之后,我多次在文章中提醒:本次调控针对的对是针对投资投机需求,打击的也是投资投机需求。

从2014年9月30日中央政府打响救市的第一枪,到今年9月30日,各个城市连夜相继出台严厉的调控举措,这绝非各个城市的“自选”动作。选择在国庆黄金周,住房交易最引人关注的时间窗口,也绝不简单意味着房地产宽松周期的结束。

研究中国公共政策的人都很清楚,选择这个时机,而且大多选择在深夜出台政策,其在向市场释放强烈的信号,如果对这样的信号都视而不见,装聋作哑,恐怕要付出比较大的代价。而且,从市场的疯狂而言,这是中国房地产市场化以来市场最为不理性,最为疯狂的一次。

在7月份政治局会议提出“抑制资产价格”后市场置若罔闻,对任何政策和信号都表现出了极度的蔑视。最终导致管理层痛下决心治理泡沫,避免对中国经济造成系统性风险。10月28日,中央政治局会议罕见讨论经济问题,再次提“抑制资产价格”,并且直接将“抑制资产价格”列为下一步货币政策的主要目标之一,这一系列信号都意味着本轮房地产调控的力度超过想象。

但是,尽管市场在降温,按照国家统计局的最新数据,从调控之后的市场表现看,交易量的降温是明显的,价格上也出现了松动。70个大中城市房价统计数据,与10月上半月比,10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外,北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;广州新建商品住宅价格环比持平;其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落,回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。但是,房价上涨的预期仍然没有逆转。

“第三波”调控风暴一定有更高层的授意

年底各大论坛,专家们就房地产市场发表各种高见,很多人似乎仍然认为,这次调控和会以前的历次调控一样,最终无疾而终,大城市的房价总体仍然看涨,甚至有人说:“北京的房价有13亿人口撑着,永远不会降”。这种观点,其实代表了很多市场人士的担心和看法。毕竟从过去的历史看,房地产调控从来都是失败的。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

马光远

经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。