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马光远:“地王”重出江湖如何影响房价走势
2016-11-28 15:31:37 来源:中国经营网

  “地王”再出江湖,最吸引眼球的标题是:205亿,7个新地王!广州楼市再次震惊全国!购房人彻夜无眠…….说的是广州11月22日多块地招拍挂的情况。其中,白云新城地块折合楼面价46958元/平方米。成为广州名副其实的“地王”。业内人士计算,目前该地段的一手楼盘均价在40000元-45000元/平方米左右,楼面价已经超过了该地段一手房的价格,除非未来房价涨幅超过40%以上,否则无法赚钱。

  同一天产生“地王”的还有今年的明星城市武汉,以及长沙,其中厦门建发获得长沙梅溪湖120亩宅地,总价29亿元,溢价180%。在此之前,天津、温州、济南等城市也出现了“地王”,其中,11月9日,安邦以34亿元摘桃花岛组合地块,成为了温州今年总价地王;天津金地以47.4亿的总价竞得南开双峰道地块,住宅楼面价高达5.61万/平方米,成为天津目前最高单价地王。济南则连续拍出溢价率在200%左右的高溢价地块。

  本次调控是认真的,而且绝对不会放松

  在全国房地产市场明显降温的情况下,土地市场“地王”仍然不不断问世,究竟意味着什么?是开发商对未来整个房地产市场的预期仍然很乐观,还是在藐视近期风声鹤唳的房地产调控政策。在之前的文章中,我特别提醒过,不要用过去的眼光看待本次房地产调控。这次调控和以往最大的不同是担心过度的投机和价格的快速上涨导致房地产重蹈去年股市的覆辙。是为了保护房地产市场,而不是为了打压房地产市场。在房地产市场已经失控和陷入非理性的情况下,如果不出手调控,由于市场已经形成强大的合谋的力量,房价继续猛涨,市场继续疯狂,杠杆继续增加的趋势很难改变,如果对此置若罔闻,势必加速房地产暴涨之后暴跌的来临。

  因此,可以肯定地讲,这一次的调控是认真的,而且绝对不会放松。而市场由于恐高对政策也特别配合。除了成交量的明显下滑,价格也出现了松动的迹象。从国家统计局10月份70个大中城市的数据看,70个大中城市中,一线城市和二线城市房地产市场明显降温,房价环比涨幅快速回落。

  一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%,分别比9月份回落2.8和1.0个百分点;二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%,分别比9月份回落2.9和1.1个百分点。10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外,北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;广州新建商品住宅价格环比持平;其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落,回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。

  不要被个别城市的表现遮住了眼睛

  我们在政策出台之后,多次预判,市场的降温是必然的,无论是销售量,还是价格,都会出现回调。而且,我过去不断的提醒大家,目前危险的一些城市。既然如此,为什么这些城市还会出现“地王”。在我看来,天津、广州、武汉、长沙等地出现新的“地王”,和这些城市房地产的基本面有很大的关系,绝非意味着中国房地产的预期再次逆转。天津其实已经进入一线城市行列,房价今年上涨快符合逻辑,千万不要用过去的眼光看天津!至于广州,众所周知,广州今年在一线城市中涨幅并不显眼,甚至一度被发出广州是否还属于一线城市的质疑。在全国很多城市“疯了”的情况下,广州楼市一直比较安静,默默上涨,属于我所认为的绝对没有危险的城市,而且,白云新城地块的位置也决定给了,在这个地方地价不可能太低。广州楼市和北上深三个城市比,最大的问题是真正的高价楼盘太少,该高的不高,该低的不低。广州作为一线城市,是10万以上的楼盘最少的城市。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

马光远

经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。