专栏首页>马光远
马光远:真想降房价,只需四招
2016-11-08 10:14:41 来源:中国经营网

  香港特区政府11月4日宣布将向买入第二套住房的香港永久居民统一征收15%的印花税,5日起生效。下如此重拳的目的是为了遏制楼市炒作之风。政策一出,房地产股开盘大跌。

  与香港特区政府一样出狠招的还有加拿大的温哥华,今年8月推出向外国购房者征收15%购房税的政策,效果也比较明显,温哥华地区今年10月份房屋销售量比去年同期暴跌了38%以上。

  今年10月份,中国出台了一系列限购限贷的措施为房地产降温,很多城市选择在半夜出台,限购限贷的力度也是空前,被媒体视为遏制楼市虚火的猛拳。然而,和香港特区政府以及温哥华的措施比起来,我们目前采取的所有调控措施都是温柔一枪。

  众所周知,限购限贷只能降温一时,却无法保证房地产长期的稳定健康。这已经为过去多年的事实所证明。无论是过去多年调控的效果、房地产市场的基本面以及未来制度建设的需要,短期的行政调控措施,特别是全国一刀切的调控,已经无法适应中国房地产市场健康发展的需要。

  过去10多年,以行政措施为主要手段、以控制房价过快上涨为主要目标、以抑制不合理需求为主要途径的房地产调控,由于过于浓厚的行政色彩,以及政策的短期与多变,不仅没能抑制房价的过快上涨,反而扰乱了整个房地产市场的预期,不仅使得购房者无所适从,更使得整个行业的发展都因为政策的不断加码而难言健康,问题和矛盾重重。特别是,购房者在这场长达十年的博弈中已经深刻理解了调控的精髓,对于房地产调控已经不信任,出台任何房地产调控政策都会被视为“助涨”的信号而起到反向的作用。所以,每一次限购限贷,最后都以房价报复性反弹告终。

  短期调控的举措在中国房地产政策史上最终肯定只会以失败者的身份留名。那么,长效的举措呢?最近关于房产税的讨论很多,因为房产税被视为长效机制之一。我昨天在我自己的微信公众号“光远看经济”里对房产税降房价的愿望泼了一盆冷水。把降房价的希望寄托在房产税上,真的是太傻太天真。古今中外,凡是有房产税的国家,房产税立法的目的从来都不是为了遏制房价上涨,而是为了给地方政府创收。房产税在间接上通过提高持有成本也许能够起到遏制房价的作用,但事实上,有房产税的国家房价不见得稳定,没有房产税的国家,房价不见得会大涨,关键还在于对房价的预期。

  就拿税率来说,不管是1%,还是0.5%,和目前房价的涨幅根本不能相提并论,甚至连CPI的涨幅都无法企及。如果再看征收对象,无论是按照面积征收,还是按照套数征收,对房产税真正有感受的只有一类人,那就是中产阶层。对于中产阶层而言,即使1%的税率,每年的支出也在万元以上,绝非一个可以忽略不计的数字,房产税杀房价无力,但对付中产阶层,却可以让他们感受到冷冷的杀气。所以,我一直认为,房产税就是剪中产羊毛的利器,不要把降房价的希望寄托在房产税上。

  要治中国高房价的病,不能病急乱投机,关键是要把病因找清楚。中国住房和土地高价真的是因为稀缺吗?真的是因为货币发行过多导致的吗?从房地产的基本面看,在经历10多年高速发展后,中国在住房问题上其实已经告别绝对短缺,除少数热点城市,住房供应已经能够基本满足居住需求。住房的最大问题,已经不是总体的供应问题,而是分配的不均和保障严重不足的问题,包括:土地市场的垄断导致土地供应,特别是居住用地人为供应不足;基本制度体系缺乏,导致住房分配不公,住房资源集中在少数人手中;保障房欠账严重。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

马光远

经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。