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马光远:房价报复性大反弹?
2016-11-07 11:04:41 来源:中国经营网

  昨天新浪财经头条有篇报道《一线城市房价报复性反弹的可能非常大》,标题前面豁然还写着这个观点的身份:官方智囊!因为忙着弄课题,没有仔细看。忙完,夜深人静,仔细瞅瞅,原来是一学者在论坛的发言。

  过去10多年房地产的历史告诉大家,中国房价的走势似乎很简单:政策一调控就消停一阵子,政策一放松就反弹,而且是报复性反弹。但这轮政策刚刚满月,就提报复性反弹,实在不是时候。而且,一线城市的房价只是松动,还没有明显下跌迹象,就提反弹,然后“报复性”反弹,也显得不合时宜。但这种担心,的确不多余,每一个关注房地产的人,其实在政策出台的一瞬间,都开始想,这次政策能走多远?

  过去10多年房地产调控政策为什么屡屡失效?

  根本原因不在于政策有没有效果,而是两点:第一,有没有真的想调控?第二、办法对不对。

  这两点答案都是否定的。

  过去多年调控失败,根子是并不想调控,不想调控的原因是牵扯利益实在太大,而且是用刀子割自己的肉(壮士断腕在生理学上是不可能的)。

  如果不是真的想调,开出的药方肯定就不是真的药方。所以过去多年调控陷入可怕的失败的周期,根子是不想调,开个假药方应付应付。而且,即使是假药方,如果让市场受了真的惊吓,又会立即放弃调控,全力救市。

  所以,过去房价的三次大反弹

  一次是09年4万亿的时候,一线城市的房价不到两年飙涨至少一倍,

  一次是2012年悄然放松调控,2013年房价上涨和销量均创下历史记录;

  第三次是这次,仍然是全力救市,导致市场反弹,最后以投资投机和避险需求主导的行情引发了令人恐慌的疯涨。

  这三次反弹,背后有一个很大的因素,就是政策的全力以赴。而反弹的根本原因是在政策的刺激下预期的改变。4万亿导致的大反弹,是全民性的购房,2013年的反弹,是改善性的入市,而这次反弹,则是以投资为主导的避险需求。

  可以看出,随着中国房地产基本面的不断的改变,无论是主导反弹的力量,还是反弹的区域都在发生悄然的改变:

  09年是全国房价都反弹,包括小县城,主导力量主要是居住需求和改善性需求,当时房地产的基本面是求大于供,人均居住面积不到30平;

  2013年反弹的区域已经限于一二线和热点的三线城市,至少有一半的城市的房价没有出现明显的上涨,需求的人群则以改善性需求为主,人均居住面积超过了30平,官方的差不多是32平左右,可以说,供需基本平衡,房地产在这个阶段告别了基本短缺;

  而本次反弹,房地产的基本面已经出现了颠覆性的变化,人均居住面积实际上肯定超过了35平,国际公认的供需平衡线,住房短缺的历史宣告结束,除了少数城市,大量的城市住房出现过剩,但在去库存政策,以及为了稳经济而放出的大量的货币刺激下,房价再次出现大涨,这一次主导的力量成了投资为主,尽管地王频出,热点城市涨幅惊人,但加入这次狂欢的城市全国不超过30个,最热点的城市,本次限购的数量可以作为参考,不过22个,最最热点的,可以参考国家统计局发布的10月份上半月15个热点城市的数据。也就是说,尽管行情波澜壮阔,人心惶惶,但这只是少数城市的狂欢,我在2014年的文章《不是每一个野百合都会有春天》就是这个意思。

  写上面一大段是什么意思?第一,房价每一次报复性反弹,背后都有政策放松或者政策刺激;第二,每一次反弹背后主导的力量不同;第三,反弹的区域越来越小。但反弹背后的大逻辑基本就是人口流向和供求规律。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

马光远

经济学博士,执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员,《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务,不接受任何诉讼业务的委托。